【收藏篇】资深房产律师的三条购房建议

导语：房产律师王玉臣结合十来年的办案经验，给广大的购房者朋友三条购房建议，建议收藏。

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

房产律师王玉臣结合十来年的办案经验，给广大的购房者朋友三条购房建议，希望对大家将来购房能有所帮助。

一、防火防盗防虚假宣传

有不少的网友朋友们都遇到过开发商虚假宣传，也为此伤透了心。但是一个很残酷的现实是，很多的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。

但是，在购房合同中，往往看不到开发商的很多的承诺，甚至还特别约定销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，没有法律效力。开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。所以，咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪。

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。

（一）对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。

（二）学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。

（三）对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。

（四）地理位置的优越，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。

再次，针对不同的内容，辨别方法有所不同。

（一）关于配套的宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。

（二）关于学区房的宣传，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，购房者还可以去教委部门进行核实。

（三）关于房屋的配置，可以要求开发商提供所购买房屋的施工图纸进行核实。

（四）关于地理位置和将来的发展前景可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，如果开发商提供不了，可以到相关的规划部门进行核实。

最后，总结一句话：宣传天花乱坠，履行支离破碎；甄别小心谨慎，入住顺心如意。

二、三分钟查清开发商

通过中国裁判文书网、中国执行信息网、企查查等方式查清开发商的相关信息，了解下这个开发商是否涉诉，以前有没有出现过质量问题、商品房纠纷问题等，是否存在被执行的信息，进而初步判断开发商的资信、资金能力。

三、学会看五证

国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。不仅仅要看这五证是否存在，还要看具体相信的内容，看下所购买的商品房到底是什么性质，究竟多少年产权，先后的手续是否一致。尤其要关注建设工程规划许可证的附件附图。