315晚会曝光万科精装房问题，盘点精装修的是是非非

导语：精装修费高达每平米10000元至13000元的房子，竟漏得像“水帘洞”。那么，精装修中的是是非非都有哪些？

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

7月16日晚播出的315晚会称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现自己的新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”，其中最先收房的201户中，竟有146户出现漏水情况。精装修费高达每平米10000元至13000元的房子，竟漏得像“水帘洞”。那么，精装修中的是是非非都有哪些？

一、精装修和全装修

有一个词和精装修很像，那就是全装修，甚至有一些开发商打着全装修的名义做精装修，享受着全装修的政策，但是房屋装修部分的价格却远远高于全装修应有的价格。那么究竟什么是全装修，什么是精装修呢？

（一）基本概念不同

全装修是一个法律名词，而精装修并不是。全装修特指的是对于一个房间的所有功能空间的固定面全部铺设完成或者是粉刷完成，对于卫生间、厨房、基础的设施设备全部安装完成，而精装修往往指的是装修的规格以及档次。

（二）价格不同

很多时候精装修的成本是要远远高于全装修的，而且在一些地方对于全装修的价格是有明确的限定的，比方说在长沙全装修的价格不得高于毛坯房价格的百分之十五，这是有专门的特定的文件限定的。而精装修则没有价格限定。

（三）装修与施工是否一次性到位

对于全装修，主体的施工和装修是一次性到位的，不存在二次装修，在最初报建的时候，全装修和它的主体施工是同步报建的，是一体化，中间是无缝隙的，而咱们日常所了解的精装修往往是毛坯房建成之后的二次装修，甚至包括一些已经装修过的再做二次装修。

（四）是否有明确规定

咱们国家没有相关的特别的规定去规定精装修，而对全装修，建设部早在2002年就专门出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》，对全装修做了限定。精装修往往会造成一些浪费，甚至于一些扰民的现象，所以国家普遍地在去提倡全装修交房，包括很多城市也在大力地提倡全装修，比如说在长沙有专门的相应的规定要求新建的商品房，全装修住宅的规模要达到百分之七十以上。

二、咱们老百姓买房的时候，如果买的是全装修的房子，一定要注意两点:

第一，全装修的这一块的价格构成里面，和毛坯房的价格，它们之间的比例大概是多少，是否超出了当地的关于全装修价格的相关规定；

第二，一定要注意在签署合同的时候，是否明确约定的是全装修，开发商是否有关于全装修的相关的文件，因为如果是全装修，必须在报建时就按照全装修去报建，而精装修咱们国家是没有一个很明确的规定的。

三、为什么精装修房总是会出问题？

首先，开发商违约违法的成本太低。对于精装修房，开发商可以通过高收费低配置的方式获取高额利润，就算被发现违法违约，也很难受到应有的制裁。比如咱们签购房合同时，用的是开发商提供的合同，除了示范文本部分，其它的都是格式文本，都是对开发商很有利的，同时排除购房人权利的。直接打民事官司的时候，法院往往以合同作为裁判依据，而合同往往对购房人不利。

有一个很可悲的事情，咱们国家法律明确规定了排除对方权利，减少自己责任的格式条款无效，但是司法实践中认定那些霸王条款的判决书凤毛麟角，屈指可数，几乎都不支持，太苛刻了。

其次，精装修房往往又伴生着虚假宣传，而虚假宣传的违法成本也是很低的。一方面开发商所提供的合同中往往会约定宣传资料不是合同的组成部分，对双方没有约束力。另一方面，哪怕行政部门认定了虚假宣传，处罚往往只有区区数万。一个很重要的原因就是本身这方面的立法上，对虚假宣传的处罚性规定所设定的处罚数额就很低。而开发商因虚假宣传而获得的利益往往是数千万以上，两者相差甚大。

再次、精装修的相关规定极为不完善。常规的竣工验收备案针对的是毛坯房，并不包括精装房。

最后、层层转包、层层分包是房产建筑这一行不是秘密的秘密，而非法转包、非法分包带来的是利益的层层分割，真正做工的人要想挣钱，很多会在材料上用工上做文章，偷工减料，以次充好。

四、为什么开发商喜欢推精装修房？

(一）利益驱动

和毛坯房相比，做精装修的房子开发商除了挣毛坯房的钱，还能挣装修的利润。而且，往往这方面的利润是很丰厚的，甚至不少比毛坯房的利润空间还要大很多。比如一些不同的材料可能看起来效果差不多，实际上价格千差万别。

(二）市场需求

毛坯房从装修到入住往往需要数月，甚至一年两年的时间，所以能够拎包入住的精装房对很多购房人是很有吸引力的，市场需求很大。在现在这个节奏很快的时代，很多人是不喜欢自己去劳心劳力装修的。

(三）赏心悦目

精装修房子还能掩饰一些质量上的问题，在交房的时候看起来要比毛坯房赏心悦目多了。

五、精装修所带来的各种质量问题可否避免，如何想买精装房，需要注意什么？

首先，客观来讲，很难避免精装修所带来的质量隐患，我是很不建议购房人买精装房，除非是刚需。一方面精装房质量问题太多，远远高于一般的毛坯房质量问题。另一方面精装房出了问题，在司法实践中维权难度也很大，广大业主签署的合同实际上是开发商的格式条款，对业主是不利的，到了诉讼环节，如果因精装问题去打民事诉讼，往往是比较难胜诉的，要想维权往往需要采取很多复杂的法律手段，成本并不低。

其次，如果买精装房，请务必注意：

1、一定要选好开发商，提前对开发商做个全面摸底，通过中国裁判文书网、企查查、天眼查等方式好好查下开发商的情况，尤其是以往是否出现过质量问题。切记，这一点很重要。

2、不止要查开发商，还要查施工单位，通过刚才所说的方式对施工单位也要做个基本摸底，比如中国裁判文书网上可以看下施工企业以往是否涉及过诉讼，是什么诉讼，有没有关于质量问题的。

3、要密切关注项目的进展，要求在精装修前要先做一次验房。几乎所有的精装修房都会在协议上约定，由装修公司代为进行毛坯房收房。而实际上装修公司和开发商是一条裤子的，而精装修实际上还会将毛坯房的问题掩盖住。所以，一定要注意毛坯房竣工验收备案后要去看下，做个简单的验房。

4、对精装修的过程要进行关注，不要坐等精装修完工后再去看。

5、精装修完工后，要先验房后收房，切记带着相关的宣传资料、带着合同对房子进行全面的验收，看下是否符合合同的约定，是否合同宣传资料的记载。如果不符合，要及时通过拍照、摄像、发函等方式进行取证。

6、精装房出了问题，要及时和开发商进行沟通协调，拖的越久越难解决。而且还有保修期的问题。

7、如果和开发商不能及时协商解决，可以采用法律的方式。但是在诉讼前，务必做好诉讼的准备，比如上面提到的相关取证。

六、遇到了精装房质量问题怎么办？

（一）要及时取证，可以通过拍照、摄像、发函、填写验房单等方式对现场做取证。

（二）可以视情况拒绝开发商的“强制收房”，而且要做好取证，取证要围绕着不是业主不愿意收，而是开发商交的房不符合收房条件。、

（三）先验房后收房，验房合格后才能收房，必要的时候甚至可以请专门的验房公司。

（四）对于所出现的一系列质量问题一定要及时地向建委部门进行投诉，必要的时候，甚至可以采用违法查处的方式，要求建委部门对于这些质量问题进行调查处理。

（五）质量上都能出现这么多问题，开发手续是否合法合规呢？实际建的房子和背后的手续是否合法合规呢？业主可以通过政府信息公开的方式调取开发背后的相关手续。这些手续一般至少涉及5、6个以上的部门，至少有30多项。通过这种方式去挖掘更多的问题，挖掘的问题越多，和开发商谈判的筹码就越大。

（六）如果以上都还解决不了，还可以采用诉讼的方式。