影响业主是否收房的不止有质量问题，还有法定的条件！

导语：在开发商通知交房的时候，我们一定要注意做好相关的准备工作，必须要了解开发商交房必须具备哪些条件？收房验房需要注意什么？

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

第一，收房的时候不仅仅要关注看得见的一些质量问题。开发商交房必须满足三个基本的条件：法定的交房条件、合同约定的交房条件、现场的客观条件。

在这三个基本条件中，现场的客观条件主要指的就是房屋是否质量合格，是否存在质量问题。关于质量问题仅仅是需要关注的一部分内容，这个我们往往叫“看得见的问题”。

最容易忽视，但是又极为重要的就是法定的交房条件。作为法定的交房条件（比如通过规划验收、竣工验收备案、消防验收或消防备案等），很多购房人其实并不知道，而开发商往往也不会主动去说。

在法定的交房条件中有一个极为重要的条件就是规划验收批准文件，在有的地方叫规划核验意见，有的叫规划验收合格证等。有了这个证，才意味着所建的房子通过了规划部门的验收，在形式上符合了规划要求。

而规划验收批准文件又是竣工验收备案的前提条件，没有这个文件是不能进行竣工验收备案的，而且，它还是办理不动产登记的前置性文件。很多产权证办不下来的项目，也往往是因为没有取得这个文件。

至于合同约定的交房条件，就是咱们所签署的购房合同上所载明的交房条件，收房的时候，都要一一去核实。如果开发商不具备这些合同约定交房条件，或不具备上述法定条件，咱们都是可以拒绝收房的。

第二、如果是特别小的质量问题，一般是不影响收房的，但是必须在验房单上明确载明，而且要求开发商进行维修。如果稍微大一些的质量，或者影响到了咱们收房，咱们也要做好取证，切记，必须做好取证！一方面可以通过验房单取证，另一方面还要对现场进行拍摄，并保存好拍摄的记录。对于影响收房的质量问题，咱们是可以拒绝收房的。

第三、如果拒绝收房，最好通过书面方式发函，在函上明确载明拒绝的原因；或者要求开发商提供某些法定交房文件，如果这些文件具备了，或者质量问题解决了，咱们会立即收房。

第四、遇到问题，和开发商的沟通记录要做好取证。经常会有一些物业公司的人员配合交房，这些人也会代表开发商来和咱们沟通，和这些人的沟通记录务必注意保存好。

第五、遇到质量问题，或者强迫收房或者不让验房等违规交房行为，要及时向建委部门投诉，及时行使自己的权利。必要的时候，还可以通过诉讼等方式维护自己的合法权益。