房产律师戴金花解读：房产阴阳合同案例？

编辑：金诉律所发布时间：2019-12-29

　　“戴律师，我卖了一套房子，卖的我精疲力尽，还惹了官司，我800万的房子，让我按照400万的价格来办理网签，我只是希望按照真实的价格来办理网签，怎么就变成了我违约，一审法院让我承担违约责任，支付高额的违约金。”朋友A哭诉道。

房产律师

　　我看了朋友A的判决书发现，原来这是典型的阴阳合同引发的纠纷。

　　事情是这样的：朋友A和B在中介的介绍下签了一个房屋买卖合同，约定总房款为800万，所有的税费由B承担，这是阴合同。

　　在办理网签的过程，又签了一个网签合同。网签的合同是给行政机关备案的合同，俗称阳合同。

　　办理房屋过户需要先交相关税费，税费的多少取决于备案合同上的价格。

　　B为了少交税费，将网签合同上的房款约定为400万。但是朋友A并不同意，双方僵持不下，房屋买卖流程无法往下走。

　　于是A将B诉至法院要求继续履行合同，并且支付逾期办理过户的违约金。

　　朋友A万万没有想到，一审法院竟然只支持了B的诉讼请求，而自己要求解除合同，支付违约金的反诉请求全部没有支持。

　　这一类的案子，在实践中是比较常见的，不同的法院有不同的判决。

　　但是比较主流的观点是，通过阴阳合同关于避税的条款因损害了国家利益，该合同避税条款属于无效条款。

　　存在无效条款的阳合同，是否整个合同无效，在司法实践中存在争议，毕竟避税问题是属于行政机关主管的范围。

　　因此，法院对于阴阳合同的认定，有些仅认定避税条款无效，而其他的条款有效，有些则认为全部无效。

　　阳合同部分条款无效的情况下，是否当然可以拒绝配合网签，是否可以当然违约呢？

　　从朋友A的一审法院的判决来看，法院会根据合同当事人是否按照真实意思表示的合同来履行合同、是否存在违约行为，若是存在，就要承担违约责任。

　　但是从我们以往做过的案子来看，若是仅仅因为不配合办理远低于实际成交价格来避税的网签，主观上不存在违约的过程，故而不构成违约，也不需要承担违约责任。

　　1、签署房屋买卖合同时，务必注意房屋买卖流程中时间节点问题，如付款时间，过户时间等，忘记了时间，很容易造成违约，承担违约责任。

　　2、订立阴阳合同，一旦被税务机关发现偷逃税款的行为，双方都可能被行政处罚，严重的可能构成犯罪。

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