燕郊某楼盘用仓储用地建房“以租代售”，金诉戴金花律师：不合法！

本文来源：艾特地产    

采访律师：戴金花律师

北漂、燕郊、“租房”、收不到房、无尽等待....

这几个词组的背后是北漂赵先生糟心的燕郊“租房”经历。

和赵先生同样糟心的还有1600多名业主，他们在寒冬中走上了“燕郊盈时未来港项目”延期交房的维权之路。

我们采访了众多当事人、实地考察了“燕郊盈时未来港项目”、同时采访了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，这场维权之战，最终能否打赢？

01延期交房

按照合同约定，燕郊盈时未来港项目第一批精装交房时间为2018年10月31日。

当交房时间超过的时候，业主赵先生没有收到开发商任何形式的通知，赵先生先后联系销售人员和售楼处，均没有得到项目为何延期交房的相关解释。

还在北京租房的赵先生一声叹息：“这么多年，在北京辛苦打拼的钱全用来“租”这个房子，眼看着终于有自己的家了，结果是这个结局。”

据业主描述：

2018年12月5日，燕郊盈时未来港的开发商三河市燕郊空港物流有限公司向业主提供了一份“燕郊科技商贸物流港项目（未来港）延期交房说明”。

项目延期交房说明

“说明”上提到燕郊科技商贸物流港项目合同约定交付日期为2018年12月31日，项目计划于2019年12月31日集中交付。

延期交房原因是：“因环京地区防治雾霾、治理大气，2016年至今政府陆续下发停工文件，导致工程进度严重滞后。”

“说明”上还说了两种延期交房的解决方案。第一种解决方案是：“自2019年1月1日起，至本公司实际交付房屋之日止（此日期以本公司通知业主交付房屋的日期为准），每年按业主已支付租金的5%的标准，作为本公司对业主的补偿，并在实际交付房屋之日支付给业主。”

第二种解决方案是：“如在2019年12月31日，本公司未能按时交付房屋，则从2020年1月1日起，至本公司实际交付房屋之日止（此日期以本公司通知业主交付房屋的日期为准），补偿金额提高至业主已付租金额的7%/年。（逾期不满一年的以该补偿标准，按实际逾期天数计算，具体计算方法为：已付租金X7%除以365天乘以逾期天数），并在实际交付房屋之日支付给业主。”

我们来算一笔账，看开发商给业主的补偿方案是否合理。

先来看开发商给业主的两种补偿方案所获得的实际赔偿：

第一种补偿方案：以业主已付租金额80万算，如果房屋在2019年12月31日之前交付，按照每年业主已支付租金的5%的标准计算，开发商一年需要对业主补偿4万元。

第二种补偿方案：以业主已付租金额80万算，如果房屋在2019年12月31日，开发商未能按时交付房屋，按照每年业主已支付租金的7%的标准计算，开发商一年需要对业主补偿5.6万元。

我们再算下如果业主将房款定期存银行和出租所带来的收益。

将房款定期存银行的收益：同样以总价80万算，按照中国银行一年定期存款利率1.75%计算，一年能获得利息14000元。

出租房屋的收益：业主代表说当时“租房”时项目单价为1.2万，同样以总价80万算，则房屋面积约为66.66平米。按照中国房价行情网显示，2018年11月燕郊平均租金为20.85 元/月/㎡，一个月房租为1389.861元。假设燕郊月租金水平一定，一年能获得房租16678.332元。

开发商两种补偿方案的实际赔偿，都比房款定期存银行、出租房屋的收益要高，看似开发商“诚意满满”。

实则不然。我们注意到“说明”中有一个条款其实就是陷阱。“说明”第2点提到“作为本公司对业主的补偿，并在实际交付房屋之日交付给业主。”也就说，开发商看似“诚意满满”的补偿只能在交房当天才能拿到。如果开发商一辈子不交房，那业主一辈子也拿不到所谓的延期交房的补偿，这不是赤裸裸的陷阱吗？

至于何时能交房，开发商目前没有确切答复。试问，开发商所谓的“补偿”，是否合理？

在延期交房说明发出后，业主们表示不能接受开发商所谓的“说明”，并与相关部门进行多轮沟通。业主代表说：“在相关部门多次沟通后，开发商才出了一份“补充协议。”

项目延期交房补充协议

“补充协议”上说到，甲乙双方一致同意将租赁房屋交付时间变更至2019年10月31日前。

从2018年11月1日起，至甲方实际交付房屋之日止（此日期以甲方通知乙方交付房屋的日期为准），每年按乙方已支付租金的5%的标准，作为甲方对乙方的补偿，并由甲方在实际交付房屋之日支付给乙方。乙方不在追究甲方延期交房的责任，视合同已按约定履行。本补充协议签订之日，甲乙双方之间有关合同的争议，视为全部解决。

业主代表说：“我们拒绝签这个所谓的补偿协议，如果开发商一直拖着不交房，我们担心开发商资金有充分时间转移，最后我们的钱和房都没了”。

我们注意到补偿协议中有一个条款：乙方不在追究甲方延期交房的责任，视合同已按约定履行。本补充协议签订之日，甲乙双方之间有关合同的争议，视为全部解决。

按照协议的条款，只要业主签了补偿协议，业主就不能追究开发商延期交房的责任。

试问，这哪里是有诚意的“补偿协议”，分明是“不平等条约”。

截至发稿前，业主没有等来解决延期交房问题的合理解决方案，开发商自发完延期交房说明和补偿协议后再也没有任何回应。面对迟迟收不上来的房子，业主该怎么办？房子到底出了哪些问题？

02第一批精装交付的房屋仅搭建完主体框架

带着重重疑问，近日我们走访了河北省廊坊市三河市燕郊盈时未来港项目，试图揭开谜团。

当天，我们来到位于燕郊高新区迎宾路与金谷大街交口西北角的百世金谷展览中心。

据业主说，燕郊盈时未来港就在百世金谷展览中心内售卖。笔者看到展览中心大门紧闭，透过玻璃门，可以看到大厅内有项目沙盘、摆放有数张桌椅，但是大厅内未见销售人员的身影。

为何燕郊盈时未来港项目会在百世金谷展览中心内售卖？燕郊盈时未来港项目和百世金谷展览中心是什么关系？

我们查阅工商资料发现，燕郊盈时未来港项目的开发商三河市燕郊空港物流有限公司成立于2007年7月，经营范围为物流投资、货物仓储、工业用房开发经营、自有房屋租售等，控股股东为张永铁。

百世金谷实业有限公司于2007年11月01日成立，位于河北省廊坊市三河市高楼镇孤山西路北侧、迎宾路西侧。经营范围是农作物的种植、观光、采摘；仓储物流建设与服务；房地产开发、销售；建筑工程、市政工程、装饰装修工程、园林绿化工程设计施工；商业、酒店管理及服务；项目投资。百世金谷实业有限公司董事长为张永铁。

然而百世金谷实业有限公司隶属于盈时集团。 盈时集团1996年集团在北京初创，是一家涉及园区建设、金融服务、文化投资、环境科技等多项业务的综合性实业集团公司。而张永铁即为盈时集团董事长。

笔者在百世金谷实业有限公司官网看到，百世金谷实业有限公司旗下有5个子公司，燕郊盈时未来港项目的开发商三河市燕郊空港物流有限公司是其中一个。

百世金谷实业有限公司组织架构

既然燕郊盈时未来港的开发商三河市燕郊空港物流有限公司是百世金谷实业有限公司的子公司，就不难理解燕郊盈时未来港在百世金谷展览中心内售卖了。

接着，我们实地探访燕郊盈时未来港项目第一批交房所在地。现场该区域已被围挡围起，项目两栋楼的主体框架结构已经搭建完。

据工地安保人员说，目前工地内已停止施工，项目在2018年7月15日完成了封顶。至于什么时候能开工和交房，安保人员表示不知情。

项目第一批交房所在地

我们通过实地调查发现，该项目问题重重。其中包括该项目的土地性质为仓储用地，建设房屋并出租属于“不合法”行为；涉歉“以租代售”。

03项目为仓储用地

当天，我们在百世金谷展览中心（即为燕郊盈时未来港项目售楼处）看到，玻璃门上贴有“四证”，分别是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》，《建设工程规划许可证》。

项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》

项目《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

根据《建设工程规划许可证》信息显示，项目名称为“燕郊科技商贸物流港项目”，位于迎宾北路东侧、孤山北路北侧。《国有土地使用权证》显示，土地使用权人为三河市燕郊空港物流有限公司，地类为仓储用地。

值得注意的是，该地块为仓储用地。在仓储用地上建了可租的房屋，这种做法是否合法？

我们查阅了土地使用的相关条款，根据《土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土体总体规划确定的用途使用土地。”

根据《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定，“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。

那仓储用地属于工业用地吗？

国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中明确规定，工矿仓储用地分别包括工业用地、采矿用地、盐田、仓储用地。

国家标准《土地利用现状分类》

可以确定的是，仓储用地属于工矿仓储用地。

北京金诉律师事务所戴金花律师表示，在仓储用地上盖公寓项目是不合法的，仓储用地是不可以用来建公寓的。“仓储”性质，属于工业性质的，而建公寓显然不属于工业性质。土地的使用性质在出让前(或划拨前)就已经定好了，不允许随便更改。

那对于“租客”来说，有哪些风险？“仓储用地盖公寓，用地违法，盖的公寓不属于合法建筑，若是买了这种公寓，以后无法办理房产证，甚至当成违章建筑拆除。”戴金花律师表示。

04项目“以租代售”

据业主提供的销售人员发布的朋友圈显示，图为盈时未来港的项目规划图，配文为“首付只需35万，就可安家大北京! 燕郊地铁房、不限购、不限贷！任意买...”销售人员以这些噱头吸引购房者注意。

项目销售人员朋友圈截图

据业主提供的“租赁合同”显示，合同名称为“燕郊科技商贸物流港项目租赁合同”；甲方为“三河市燕郊空港物流有限公司”；房屋租赁期限为20年，租期到期后，本合同自动续期至国有土地使用权证有效期届满之日即2064年5月29日。本合同自动续期后至2064年5月29日期间，甲方免收乙方的租金。

项目“租赁合同”

对于项目与“租客”签订的是长达20年租期的租赁合同，是否有“以租代售”的嫌疑？

戴金花律师表示，开发商的此种做法具有以租代售的嫌疑，欲通过租赁来掩盖公寓手续不合法。现实中有很多开发企业为规避商品房限购政策，用“以租代售”这种“擦边球”的方式完成交易。但是这还谈不上是常见的以租代售，因为租的也根本不是商品房住宅，本身属于违法用地。

戴金花律师表示，以租代售，比较常见的是为规避商品房限购政策，用“以租代售”这种“擦边球”的方式完成交易。但是以后房产证可能无法过户，产权不清晰；若是房屋涨价，卖方不想卖了，导致房财两空。

针对目前开发商迟迟交不了房的情况，购房者该如何维权？

戴金花律师表示，开发商迟迟交不了房，首先可以向有关部门调取公寓项目相关的手续，判断五证是否齐全等，若是开发商没有办理相关的手续，也无法补齐相关的手续，购房者可以根据合同主张退房及支付违约金。