全国首例！烂尾楼业主集中退房退首付，退房条件竟如此苛刻

近日，南京某停工两年的项目在官方的协调下实现了退房退首付，这是近年来首个集体退款的烂尾楼案件，对于购房人及整个房地产市场来说具有特殊意义。然而，纵观整个退房流程，我们不难发现，并非所有的烂尾楼项目都能实现这样的结果。

首先，也是最重要的一点是开发商的监管账户内有足够的资金。目前，很多烂尾楼项目已经停工多年，监管账户内的预售房款早已不翼而飞。这也就意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，只要开发商的账户上没有足够的资金，最终想要退回房款都存在很大的困难。

其次，相关部门监管到位、反应迅速。众所周知，我国实行商品房预售制度。开发商进行商品房预售时，需要设立专门的监管账户，用于收取该项目的预售房款，包括首付款、银行按揭贷款等。一旦相关款项转入监管账户，就需要相关监管部门对房款进行监管。许多项目烂尾的原因之一是监管账户内的资金被挪用，开发商资金链断裂导致的项目烂尾。在这个项目中，正是由于相关监管部门监管到位，实现了“专款专用”，才能够将房款退回给购房人。同时，在接到群众举报、投诉后，相关部门也没有置之不理，而是通过召开协调会等方式，积极处理此事。这些都是购房人实现退房的重要因素。

第三，烂尾楼业主反应迅速，积极维权。据了解，2021年，珠江投资首次进入南京房地产市场，开发了位于江宁禄口空港新城的项目。其中，两块住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年和2022年开盘。原计划G98（悦鸣嘉苑）于2023年6月交付，但在2022年7月停工后一直未能如期交付。开发商曾提出将G98（悦鸣嘉苑）的业主置换到G104（鼎瑞嘉苑）项目，然而不久后G104（鼎瑞嘉苑）也停工了。2023年1月，业主们通过投诉等方式展开维权行动。

从时间线不难看出，楼盘停工后、房屋交付日期前，业主们已经意识到了问题的严重性，并着手维权，这也是该项目能够退款的主要原因之一。在实际生活中，很多业主没有意识到停工的严重性，也有业主认为未到达约定的交付时间便无法进行维权。等到交房日期再去维权时，开发商很可能已经逃之夭夭了。因此，当我们发现在建项目出现停工、表演式施工等问题时，务必要尽快维权，尽早进入维权程序。

同时，很多人对于开发商“只退房款，无按揭贷款利息补偿”的做法产生了质疑，这种行为合理吗？

在以往的判例中，不同地方的法院对此类案件的判决结果存在差异。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，法院在判决的过程中更倾向于开发商退还相应的房款并支付相应的利息。但是，该案件不同的是，这是开发商与购房人协商并达成合意的结果。简单来说，只要双方都同意，相关的利息可以不由开发商承担。

综上所述，虽然南京的这一案例大快人心，但是其他烂尾楼业主在退房的过程中要三思而行。如果我们的监管账户上已经没钱了、相关部门不给力或者业主们维权不积极，不建议大家贸然退房。或许我们可以将推动复工交房作为第一目标，在维权的过程中实时调整策略，为自己谋求最佳结果。