大院子变过道！购房如何避免类似遭遇？遇到虚假宣传，房产律师列5点关键！

编辑：金诉律所发布时间：2021-10-28

北京的曹先生花了540万买了一套带“50平米大院子”的边户，可房子到手一看，大院子变成“过道”。样板间展示的院子有50平米，曹先生一量自家只有15平米。更让曹先生接受不了的是，开发商说要想换房，还得交钱补差价。记者探访发现，现在房价比曹先生购买时还降了120万左右。市场监管局表示：正核实调查，已立案处理。

花540万买房到手后，50平米的大院子竟然变成了只有15平的过道？找开发商说换房子，被要求得先补差价，并且房子相比购买时已经降价了120万左右！！！

此事一经曝光，立即引发网友的热烈讨论，很多网友评价：开发商越来越明目张胆了，直接明着来，就是要坑你！不少网友还在评论区评论自己也遇到了类似的事情。

关于曹先生购房时的遭遇，法律早在2021年8月16日就有相关的规定！

法律规定

《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，即从08月16日开始，新建商品房销售时，需要符合新规的内容，对于交付样板间更是有明确的“三个一致”的要求，如果不符合新规规定或者违反新规规定的，住建主管部门有权责令开发企业限期整改，并对违规行为记分，纳入信用体系管理等。

生活中遇到开发商这样“明着来”的有很多，如何在购房时避免遭遇这样的纠纷呢？

戴金花律师

1、面对销售宣传，要理性审视广告宣传内容，并要求开发商把广告宣传及承诺写入合同约定条款。

根据新广告法的规定，如果出现了“升值或者投资回报的承诺，到地标性建筑的距离时间，将要建设交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件”等广告内容的，属于违法的。若是销售承诺，尽量写到合同中，否则容易因口说无凭而成了空。

2、对于赠送的面积、花园、院子、车库、仓储、车位，一定要写入合同。

虽然早已有明文规定对赠送空间、面积及其比例、赠送车位、车库、仓储等做出严格限制，但是实践中仍然存在很多因赠送而引发的纠纷。

大部分购房人对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把过道、公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，甚至有些开发商还宣称买一层送一层，而送的一层根本没有体现在合同中。

若是没有写入合同，双方一旦产生纠纷，对于赠送的面积，如果没有其他的证据的话，容易让自己处于不利局面。

3、注意合同中的免责及提示条款。

一般的商品房买卖合同内容有很多，有时多达上百页，大多数购房人不会把所有的合同内容看完。但是从法律上看，合同一旦签字，视为双方都认可合同中的内容。

现实中一些比较大的房企一般采用相对“正规”的做法，将免责内容及条款，采用字体加粗或者黑体方式出现在合同中，以表示对该内容进行了重要的提示，从而达到免责的目的，因此，即便无法看完全部合同内容，也要对字体加粗或明显标识的内容进行认真阅读。

如果已经遭遇了开发商类似的虚假宣传的诈骗，我们又该怎么做呢？

王玉臣律师

在所有的商品房纠纷中，虚假宣传一直高居榜首很多年，但是维权成功的并不多。原因有很多，其中一个最关键的就是在商品房买卖合同中不会约定开发商所做的很多承诺。

比如这个报道中所提到的合同里并没有约定花园面积，只是样板房有。而合同中十有八九还会约定样板房沙盘宣传资料等不是合同的组成部分，对开发商没有约束力。而一般业主打官司都是民事诉讼，但此类案件民事审判的核心证据又是合同，往往以合同为准。遇到虚假宣传，要记住这5点：

1、取证要先行

对当初线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、户型图、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。

2、违法查处要及时提起

遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。所以往往要从监管部门入手。可以向市场监督局提虚假宣传的违法查处。

3、民事诉讼

如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，提起民事诉讼，进行索赔。

4、曲线救国，剑走偏锋

根据我们这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题可能只是开发商违法违规的冰山一角，背后看不见的东西可能更多。

任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。

就像我们曾经做的一个案子，本来是虚假宣传的问题，结果一查，开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这个时候，开发商的问题就不仅仅只是虚假宣传了！

5、谈判

在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判，要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案。

大院子变过道！购房如何避免类似遭遇？遇到虚假宣传，房产律师列5点关键！

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