重庆楼市升温 3月量价齐升

文章来源丨中国经营报

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

随着疫情阴霾逐渐褪去以及沿海一线城市楼市外溢等因素，重庆楼市近期升温明显。

《中国经营报》记者近日走访发现，因多项目集中开盘或加推，加之打折促销、二成首付条件放宽等因素，重庆多项目售楼部现场颇为火爆，供应、成交以及房价等数据均有不小幅度的增长。

克而瑞重庆机构数据显示，今年3月，重庆主城区商品房成交23422套，成交面积249.98万平方米，环比增长94%，同比增长91%；供应面积为193.97万平方米，环比增长220%，同比增长113%。

同时，3月重庆商品房成交均价为13337元/平方米，同比增长12%，环比增长5.9%。4月前两周，重庆主城区商品房成交仍有一定热度，成交面积约123.48万平方米，商品房库存量也保持下降趋势。

分区域看，重庆楼市表现并不均衡，渝北区、巴南区以及沙坪坝区等区域的供应充足，成交与房价数据上涨明显。据克而瑞重庆机构数据，3月份重庆主城区中沙坪坝区商品房成交均价为12857元/平方米，环比上涨8.5%，涨幅最大。

“近期重庆楼市比较火热，既有西部城市自身发展的趋势，也有东部楼市热度外溢的因素。”西南财经大学经济学院教授刘璐分析认为，近期重庆楼市升温的原因除区域以及城市发展因素外，不排除有东部一线城市楼市热度外溢的因素影响。

实际上，据诸葛找房相关报告，近期新房市场热度有从一线城市向热点二线城市转移迹象，二线城市成交数据环比与同比涨幅均高于一线与三四线城市，热点二线城市近期热度逐渐走高，包括杭州、西安、成都以及合肥等地已加码调控为楼市降温，预计后期随着政策逐渐发酵，热点城市市场热度将会有所收敛。

销售冷热不均

从成交数据不难看出，今年3月重庆楼市北区与西区较为火热，南区也有部分区域表现亮眼，其余区域则表现一般。据克而瑞重庆机构数据，重庆主城九区中，3月商品房成交量排名前三的分别是渝北区、巴南区和沙坪坝区。其中渝北区商品房成交近7000套，巴南区和沙坪坝区商品房成交数量均在3000套以上，渝中区成交数量最少，仅为455套。

此外，相关区域的成交价格涨幅也较为明显。克而瑞重庆机构数据显示，3月重庆主城区商品房成交均价为13337元/平方米（建面价格）。沙坪坝区与巴南区的成交价涨幅在主城九区中排在前列，其中沙坪坝区商品房成交均价12857元/平方米，环比上涨8.5%；巴南区商品房成交均价为10375元/平方米，涨幅为7.1%。在重庆主城九区中，仅渝中区和江北区两个区域商品房成交均价环比下跌，跌幅最大为15.3%。

除区域外，各项目销售情况也有明显差异。

“我们已经没房源了，早就卖完了。”尽管在重庆网上房地产公示数据中，截至4月15日金沙玖悦二期1号楼仍有两套可售房源，但记者近期走访时发现，该项目售楼部已见不到多少置业顾问，前台值守的一位置业顾问对来访客户也并不上心，只是边玩手机边答复说该项目目前仅有部分商铺在售，住宅已售完，“网上显示有可售的房源可能是数据延迟的原因”。该置业顾问称。

公开资料显示，该项目位于沙坪坝区核心商圈三峡广场附近，一期共三栋楼，分别于2019年1月、4月和5月取得预售证，二期则仅有一栋楼，于2020年10月取得预售证。据链家网数据，该项目一期住宅房源于2020年4月售完，整体去化周期在一年以上；二期住宅房源则于2021年1月底仍在售。

“这个盘卖的还不算好，毕竟这一期只有一栋楼，而且去年就开盘了。有火的项目在开盘之前就已经提前‘落位’差不多选完了。”一位分销人员告诉记者，目前金沙玖悦项目已不再和分销方面合作，若按照置业顾问口径该项目二期去化周期不到半年，但在同区域这一去化表现并不佳。

“我们项目本月初刚有一栋楼拿到预售，几乎在开盘当天就销售一空了。”上述分销人员所说开盘前即“落位”完的项目是凤鸣水岸，同样位于沙坪坝区。尽管项目周边一条干道预计年底才能通车，目前仍在施工，以及项目交房时间预计在2023年10月等不利因素影响，记者走访该项目时，有置业顾问仍表示因项目位置以及市场上小户型产品的稀缺等因素，该项目近期销售较为火爆，甚至需要提前办卡“落位”。

“我们项目大体就是这样，如果你有意向可以提前办卡‘落位’，本周（4月12日-4月18日）末来提前选房，预计本月底项目拿到预售之后就可以签合同了。”上述置业顾问表示，“落位”需要冻资5万元，若顺利签合同相关费用直接转为首付款，若未选到合适的房源或不想购房了，相关费用也可全额退回，“只要是开盘时能买到房，享受的都是最低折扣，就是房价的98折再加一个99折”。该置业顾问称。

就凤鸣水岸项目未获得预售许可证的情况下提前冻资“落位”等情况，记者致电其项目公司及城市公司，对方均以“不方便接受采访”为由拒绝了采访。

一线楼市热度外溢

“我们分析最近重庆楼市火热一方面是因为小户型项目越来越少，现在的项目都是越往后期户型面积越大，改善楼盘居多；另外就是重庆要实施集中供地，今年只分3批次挂牌出让土地。集中供地刚开始实施一定程度上会改变开发商拿地周期，现存的项目入市周期也就会相应拉长，变相进入一定阶段的‘卖方市场’。”一位分销人士在向记者分析近期重庆楼市火热的原因时提到了集中供地政策，在该人士的话术中，集中供地政策甫一实施，开发商或会因后期拿地节奏的变化而调整销售节奏，进而影响市场热度。

记者在走访过程中，也有项目置业顾问以集中供地政策为话术催促记者尽快买房。“重庆4月要进行第一次集中供地，我们项目旁的一块地就在这次集中供地之中，到时这块地的拿地价肯定要高于我们，因此现在开发商给我们开会都是在说月底可能会收回所有优惠。”成都城投锦樾峰境项目一位置业顾问即以相关话术催促记者尽快做出决定，以便享受该项目目前最低96折的优惠。

但行业人士分析指出，无论是从集中供地政策本身还是当前重庆楼市表现来看，近期重庆楼市火热与集中供地似乎并无太多关联。“如果按照一年的时间范围来看，集中供地并未改变一个城市的土地供应量，只是需要房企对未来的市场环境有更加精准的预判，从而实现精准拿地。因此购房者受该政策影响更难买房的说辞是不准确的。”刘璐认为，集中供地政策主要是为了促使房企的拿地行为更加理性，很难说会影响到购房难易。

在刘璐看来，近期重庆楼市火热的主要因素还是自身区域与城市的发展以及东部地区楼市热度的外溢。

诸葛找房的统计数据也侧面印证了刘璐这一分析。数据显示，今年3月重点40城新房销售面积为2747.2万平方米，环比上涨71.85%，同比上涨115.99%。分能级城市看，3月各等级城市新房成交环比、同比均大涨，其中二线城市成交环比上涨99.68%，同比上涨112.79%，涨幅均高于一线与三四线城市，新房市场热度有从一线城市向热点二线城市传导迹象。

此外，今年3月重庆楼市成交火热的同时，供应数据也有不小的涨幅，多个项目开盘与加推热情较高，并未产生因拿地节奏变化而放缓供应的情况。相反，很多项目则是在开盘加推的基础上给出了更具吸引力的折扣和优惠。

如此前重庆多个项目即已开始实施的最低两成首付的优惠政策，目前在多个项目中的条件进一步放宽，由此前需要有一定资质，工作性质需要相对稳定等条件，放宽到如今的“只要是首房首贷就可以办理”。

记者走访成都城投锦樾峰境项目时还发现，该项目不仅能享受到总房价97折至96折不等的折扣，“首房首贷”的购房者可办理最低两成首付，此外还有部分特价房源显示有“首付分期”政策。“这个首付分期其实最多是分两次，最迟是三个月付完，如果是两成首付，相当于每次付一成。但需要付完首付后才可以签合同。”该项目置业顾问介绍。

“首付分期看似是购房人分期付款，但实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。”北京金诉律师事务所主任王玉臣称，首付分期等行为属于明令禁止的违法行为，对购房者来说也存在一定的风险，遇到相关情况应谨慎对待。

资料显示，成都城投锦樾峰境项目共5栋楼，其中1~4号楼已于2020年7月和8月获得预售证。据重庆网上房地产公示数据，截至2021年4月15日，该项目1~4号楼均有近半房源为可售状态。

就成都城投锦樾峰境项目实际去化情况以及“首付分期”是否合规等问题，记者致电致函其项目公司采访，截至发稿未获有效回复。