大连一小区已烂尾8年，房产律师给业主八个维权建议

辽宁大连一小区已烂尾8年，部分业主无奈入住毛坯房数月，过着没水没电的生活。上些天，因天气太冷，其中部分业主受不了被迫撤离。仍留守在烂尾楼的业主们只得用塑料布钉在墙上抵挡寒风，他们只希望房子能尽早完工，摆脱这种群居的原始生活。

本文作者丨北京金诉律师事务所主任 王玉臣

房产律师王玉臣解读：遇到楼盘烂尾，需要立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。

1、尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚这个项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金、以往收取的预售资金究竟用到哪里了。

几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管有关系，而咱们国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。

而一般而言，房款是远远高于开发成本的。

所以，如果不存在转移、挪用预售房款的情况，只要这个项目已经销售了大半，就不应当出现烂尾楼。

2、尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。

3、还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其烂尾是有代价的。

4、强有力的组织至关重要。组织问题是烂尾楼这类集团诉讼成败的关键因素。

没有稳定的组织架构意味着这个维权集体是自由的、极为松散的、没有约束的，就像是一个部队没有军师旅团营连，没有严格的军纪。冲锋的号刚刚响起，就已经溃不成军。

5、优秀的业主代表至关重要。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。

所以选择业主代表十分重要，一定要人品好，有时间，有头脑，愿意为大家付出。而且业主代表绝对不能只有一个两个，一定要有多个，且人数是单数。

6、一定要有保密机制和反搭便车机制。在维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很容易走向失败。

维权的时候，很多“聪明人”选择抱胸旁观，既不想付出，又怕承担风险。当需要冲锋的时候，“聪明人”们或高呼着冲啊，但是脚步却往后退着；或躲地远远地，悄悄地冷眼看着傻乎乎的勇士们往前冲。

当可能出现成果的时候，“聪明人”们理直气壮、心安理得地站出来了。在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：

业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

7、如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。

对于大连这个烂尾楼，主体似乎已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

8、如果楼盘前景还不错，相关的部门也很给力，也可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。