买房遇维权？律师现场支招，这些干货请收好

文章来源丨新浪北京房产

采访律师丨北京金诉律师事务所 王佳红

买房路上，比涨价更让人闹心的事儿，恐怕就是维权了。

小萌君在整理3·15北京楼盘黑榜爆料信息时发现，问题主要集中在：虚假宣传、霸王条款、延期交付、质量问题。

比起遇到问题再维权，不如我们将问题前置，提前了解这些买房时容易遇到的“坑”，知己知彼，百战不殆。

3月16日，《买房老中医·315特辑》特别邀请到北京金诉律师事务所资深律师王佳红女士，与乐居老编辑柯姐一道，以实际案例剖析解读，为大家提供一份“收房避坑指南”。

问题一：宣传的学区“不翼而飞”

由于期房预售制，买房人在交钱时，能看到，只有规划图效果图和尚在施工的土地，对于承诺的配套能兑现多少，心里并没有底儿。

比如这位网友的遭遇，买房时承诺的12年一贯制名校，购房后变成了并不确定，欲退房无果。项目则“甩锅”给销售，称是个人行为，与项目无关。

这就涉及虚假宣传。

律师支招：第一，马上向市场监督管理局投诉。广告法有明确规定：不能进行误导性的宣传，不能提供不真实的信息。核实无误，开发商会面临行政处罚。第二，选择建委备案的销售人员。第三，如果购房人能证明开发商的宣传内容具体明确，且对购房有重大影响的情况下，法院会判决开发商违约。

不过王佳红认为，此种情况退房难度很大，因为法院首先认为房子是用来居住的，既然能居住那就很难退房。除非合同内明确约定：不是学区房能退房。

问题二：以制度为由 拒绝未网签业主退房

买房容易，退房难。2020年7月底，一位网友购买了位于石家庄某楼盘，期间一直未备案。业主得知后，与销售沟通不要备案、准备退房，销售表示同意。（沟通前，经销售经理查实确未备案）

后销售主管在业主已经告知不要备案的前提下强制备案，并明确表示，这是制度，不管业主是否要求备案，都不能退。

面对此种情况能否通过法律的途径完成退房呢？

律师支招：王佳红表示，房屋备案手续是政府对开发商进行行政管理的一种方式和手段，开发商没有完成备案需要了解具体的原因，才能判断购房人是否可以退房。如果是因为房屋被司法查封了，这种情况购房人完全可以退房，开发商拒绝，可以直接诉讼。如果只是开发商的疏忽，而在合同中也没有约定不备案业主可以退房的话，那么业主想退房还是有难度的。

问题三：购房合同存霸王条款

由开发商提供的购房合同，是买卖双方权利责任划分的依据，但也常出现更有利于开发商的“霸王条款”。

比如，海淀某项目在预售合同中写明了逾期交付责任：若逾期30日之内，甲方按日向乙方支付全部房款的万分之壹的违约金，超过30日，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，自合同约定的交付之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付全部购房款万分之壹的违约金，但该违约金总额最高不超过乙方已付全部房款2%。

面对这样的情况，买房人应该如何应对？

律师支招：要先看是否真的是霸王条款。可以通过以下几点分辨：

1、购房合同条款中排除了开发商的主要责任和义务。比如，逾期交房，开发商不承担任何违约责任。这事实上属于霸王条款，且这种条款在法律上是无效的。所以，购房人可以依据自己的实际损失或者参照租金标准来主张开发商承担赔偿责任。

2、购房合同中虽然约定了开发商的违约责任，但双方的权利义务不对等。例如，开发商逾期交房的违约金非常低，购房人违约却要支付高额违约金。这种情况下，购房人可以以合同约定的违约金金额过低为由，要求法院调整违约金金额，这在合同法的中是有明确规定的。

3、合同约定的内容违反了法律行政法规的强制性规定。例如，购房合同中，约定开发商交付的房屋如果不符合国家工程的质量规范和质量标准，买受人不能拒绝收房。购房人可以主张条款无效。

问题四：以“疫情影响”为由 延期交房

受新冠疫情影响，大部分原定于2020年交付的项目，都有了不同程度的延期。疫情突如起来，延期交付也可以理解，但没有书面通知、不知延期多久的“延期交付”，多少有些没道理。

乐居黑猫网友爆料：按照合同，绿地国宝21城应该于2020年12月31日交房，但在交房时，项目称因疫情原因，要延迟交付。并表示，此做法符合合同中延迟交付的条件：建造过程中遇到“不可抗力”。

但这位购房者目前并没有收到任何延期交付的书面通知。

律师支招：王佳红认为，还需看疫情对开发商的影响是什么。如果交房时间在前，疫情发生在后，那么开发商逾期交房和疫情没有任何关系，开发商必须要承担全部的责任。如果约定的交房时间在疫情发生期间，那么就要看疫情的原因导致开发商延期多久？如果疫情影响了开发商3个月，还需要开发商提供相关文件举证证明，那么这3个月开发商是免责的。

问题五：供暖出问题 房屋上冻无法居住

闯过了挑房、选房、签订购房合同等关卡，就迎来了收房这个终极BOSS。这也是买房维权中，出现问题最多的环节。

张家口市下花园区阿尔卡迪亚小区某业主爆料，购房时，项目销售人员告知，小区内将采用碳纤维取暖，有政府补贴，经济环保，还可以进行手机远程控制温度，非常方便。但交房时发现，却变成了燃气壁挂炉，取暖费仍远高于同类小区，且室温不到18度。

冬季小区实拍

律师支招：王佳红表示，如果合同中明确约定是分户式采暖，或者是地暖的形式，那么开发商未经过业主同意私自变更采暖方式是违约行为。按照法律规定，可以要求开发商按照合同履行，进行整改。如果开发商拒绝整改，也要承担违约或赔偿责任。如果购房人确实增加了成本，这个成本应该开发商承担。

不过王佳红也提示，租房损失未必能支持，因为房屋还是可以居住的，只是产生了高额的成本。

问题六：房屋装修质量问题严重

地板能敲出洞，里面全是浮沙；手一抹墙皮就往下掉渣，改锥一顶墙面就出现一个坑。如此标准交付的新房，您敢住么？

更令人难以相信的是，这些在开发商最新回应中，却被认为是符合交付标准。

面对这样“夸张”的交房质量，律师建议，可以采取以下措施。

律师支招：首先，请检测机构进行检测，固定证据，证明房屋存在质量问题。其次，要看合同内容如何约定，是否标明开发商要承担违约责任。如果没有，购房人可以主张损失，但需要提供损失的证据，比如修复房屋需要的费用、房屋无法使用而产生的租金损失等。

不过，王佳红表示，一方面，损失赔付金额需先进行评估。另一方面，赔付的违约金、市场差价或误工等，只可取其中一项金额最高的赔付。

此外，王佳红也提醒购房者，一定要先验房再办手续。一旦收了房再验房，开发商恐很难及时解决我们的问题。另外，验房前必须查看房屋的手续是否齐全。如果还是不放心，可以聘请专业的检测机构。

买房不易，为更好维护自己的权利，购房时一定要耐心仔细、多听多问多记，不放过合同中的每一处细节，尽量选择品牌房企。