警惕花式购房陷阱，律师帮您规避风险（二）之二手房篇

编辑：金诉律所发布时间：2018-12-14

上期我们给您介绍了购买商品房时，需要提防开发商的一些陷阱，今天我们来说说二手房买卖。由于二手房居住和使用情况不同，可能会产生各种各样的问题。原房主个人信用问题也会直接影响居住。那么，二手房买卖中又要注意哪几方面的内容呢？

审查清楚产权人和房屋的产权状态

购房人需要了解房屋是否有抵押贷款？是否有抵押权人？是否有共有权人？等问题。例如，购房前一定要核实房屋是否还存在银行贷款，或者是贷款公司的贷款尚未缴清，避免给日后带来不必要的麻烦。继承问题也是需要关注的，房产证是父亲的，但是父亲去世了，此时必须所有继承人都出面签署买卖合同，合同才是有效的。

程序问题同样要引起重视。比如，现实生活中有很多时候会出现父母代儿子卖房子的情况，这时就需要委托手续，最好是公证委托。千万不能认为因为是父母，就有权利随意处分子女的财产。

需要了解房屋是否为凶宅

凶宅是大多数购房者比较忌讳的。购房者不仅仅需要了解要购买的房屋是否是凶宅，在司法实践中很多涉及凶宅的纠纷还可能是房屋周边，如隔壁邻居。凶宅一般难以核实，建议在购房前向邻居多打听，最关键的是要求房主在合同中明确承诺没有发生非正常死亡事件。

设计严格的交易流程

购房合同中一定要列明各项细节：何时付款、何时交房、何时过户、何时缴税，贷款批不下来如何处理、税费承担等一系列问题，现实生活中合同双方往往都只是笼统的口头约定，当真发生纠纷时，没有明确的合同依据，无法有效维权。

注意连环单买卖

由于房价处于较高水平，很多卖家选择在购买新房的同时卖掉旧房，我们称之为改善型购房者。其导致的“连环单买卖”一旦出现问题，就会产生复杂的连环反应。

然而在实践中，法官往往认为这是两个合同，两个案件，两个纠纷，损失方面都是单独考虑。建议大家，在合同签署的时候，将连环单的情形在合同中予以说明，这样发生纠纷后，法院可以依据合同约定支持连环反应的损失。

户口迁移的问题。

很多人购买二手房后发现房主的户口并没有迁走，虽然对自己的使用没有影响，但是自己的房子上总挂着别人的户口，心理难免会不舒服。但是，户口迁移问题，法院不能强制受理，说白了，就是你可以起诉房主给你违约金，但是不能要求法院判令对方将户口强制迁出。

现在上海等地方有了公共户口迁出的地方，只要房主不迁出，公安局可以处理。但是北京等很多地方还是没有处理方案的。所以，大家在购买二手房的时候，户口问题要多多了解。尤其是需要用学区的房子。

为了减少日后不必要的麻烦，律师建议您：

1. 找比较权威的中介公司，寻找可靠的房源，出了问题能承担一定责任的。

2. 签署合同之前最好先去房管局或不动产登记中心了解房屋产权情况和抵押情况等。

3. 签署合同前可以去派出所查看户口情况。

4. 签署一份比较详细的买卖合同，将合同的各个时间节点、税费承担、户口迁移等问题约定清楚，更重要的是约定清楚违约责任的承担。

5. 签署合同的过程最好是进行录音取证，而且最好是所有协商的内容都要在合同中有所体现，否则口头约定，日后无法举证，将不被法院采信。

★ 看了的人还关注了什么？