高处跌落后的河北永清楼市
编辑：金诉律所发布时间：2020-08-25
导语:限购政策出台3年后，永清楼市出现了通过破除限购的方式来推动项目销售的现象。破除限购到底是什么操作？合不合法？
文章来源丨中国经营报
采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣
“你是不是本地人？有没有本地社保、纳税？”进入永清新楼盘售楼处看房的购房者，往往会被问及这样的问题。但即使得到否定的回答，销售人员犹疑片刻依然会给出肯定的答复：“也是可以买的。”永清县，隶属于河北省廊坊市，位于北京市以南60公里。作为“环京”区域的城市之一，这里一度被北京“外溢”的购房者寄予厚望。2017年廊坊市出台限购政策，购房者购买当地房屋需要拥有本地户口或者3年社保、纳税。自限购之后，永清楼市难现“抢房”，房价随之一落千丈。限购政策出台3年后，《中国经营报》记者来到永清发现，几年前的那场楼市“狂欢”未消化的楼盘依然在售，多个项目直到建成交房仍有大批房源未售出。与此同时，市面上也出现了通过破除限购的方式来推动项目销售的现象。但即便有破限购、低首付、高赠送等优惠，这里也未能再引来大批的购房者。
根据永清的限购政策，如果没有当地户口、社保、纳税记录，将不具备当地购房资格。
“没有购房资质也没关系，开发商会帮你做好这个，你只需要提供身份证、户口本、征信、收入证明就行了。”逸品华庭售楼处销售人员向记者保证外地人购房肯定没有问题，并表示已经有很多从北京过来的客户在他们项目买了房子。销售人员向记者展示了一份于近期签订的购房合同，告诉记者这个购房者也是从外地来的。作出这样承诺的楼盘并非个例。位于永清开发区的花语茗苑项目置业顾问同样表示没有购房资质的外地人可以购买该项目的房子，同时解释称是通过“人才引进”的渠道办理资质。而这些操作并不需要购房者额外提供人才证明材料。在临空经济区的一楼盘销售人员作出了同样的解释：“开发商是通过人才引进的方式给你们办理资质。你放心，我们不是做了几十个、几百个，是做了上千个了。”记者查询发现，今年3月、4月即有网友在河北省网络问政综合服务平台投诉永清部分楼盘“限购政策欺诈”问题。其中讲述称，楼盘销售承诺可以帮助解决购房资质问题，但终未能成功，购房者反被要求支付10%的违约金。但这样的“破限购”操作并不适用于二手房市场，当地房地产中介人员表示，外地人办理二手房的购房资质难度高、费用高，而且二手房契税相对较高也不划算。记者联系逸品华庭项目的开发商廊坊德丰地产开发有限公司，该公司销售部负责人回应记者称，购买这个项目需要有当地户口或者3年社保、纳税，没有购房资质的人不能买这个项目。项目销售人员有20个，平时会要求他们不能做虚假承诺。花语茗苑项目的开发商为永清荣之地房地产开发有限公司，该公司一位办公室工作人员在回复记者采访时同样表示，该项目按照国家限购政策执行。“如果有宣称不限购的肯定是销售个人行为，项目平时会对销售严格培训，也会安排人排查违规行为。”
永清开发区虽然距离老城区较远，生活配套不足，但因毗邻京台高速，有“进京”的便利优势，曾被来自北京的购房者作为永清置业首选。据当地房产中介人员介绍，2017年上半年，开发区房价一度比老城区高出4000元/平方米。然而，限购政策出台后永清整体房价下跌，开发区失去北京客源后亦被本地人认为生活不方便，现在开发区房价反而比老城区低1000余元/平方米。生态城项目位于永清开发区，距离京台高速入口仅有5分钟车程。该项目置业顾问介绍，这个项目在2017年的时候最高曾卖到20000元/平方米，而现在的房子均价只有8600元/平方米。“那时候有很多投资客，现在基本没有了，他们都在等着变现。”名仕苑项目已于去年10月交房，但时至今日仍有大量房源在售。记者来到该小区看到，小区外马路转弯处还放置有“收房现场”指路牌，但偌大的小区内几乎看不到业主，也看不到任何装修车辆，只有几位清洁工在工作。置业顾问介绍，小区内入住的业主很少，还有很多现房待售。从项目预售证号可以发现，该项目的开售时间应为2018年。该项目配套建设有公寓，其中两栋公寓楼已经建成，底商玻璃门依然贴有装修防护纸，没有商铺营业。通往住宅小区的马路上，很少有来往车辆。生态城营销部主管向记者证实，该项目的客户之前是以买来投资为主，入住率不高。限购之后确实买的人会少一些，项目建成总共有3000套房子，现在还有500多套在售。与生态城的状况类似，花语茗苑等5个项目，其期房、准现房、现房均有在售，购房者可以根据自身需要选择购买不同工程进度的房源。一位在老城区城北销售新房的置业顾问向记者坦言：“当初开发商眼界不够，把房子备案价过高，卖了有一段时间了，我们项目里有一栋楼因为备案价太高还都没有开始卖过。”
在去化压力之下，各开发商和房产中介纷纷拿出了多样的优惠措施以推动房源销售。
除了常见的总价折扣外，一些开发商主动表示可以“首付分期”，即占总价30%的首付款可以在两年或者三年内分次付完。甚至有的项目两年后即可交房，但交房的时候首付款还未结清。一个位于临空经济区的楼盘销售人员告诉记者，购买该项目房子只支付地下室款项即可签订购房合同。以一套119平方米住宅加21平方米地下室的组合来算，购房者在缴纳4.2万元地下室费用后就能签订购房合同，而首付款37.2万元可以在接下来的两年内分4次付完，每次9.3万元。逸品华庭项目销售人员则直接表示可以将地下室赠送给购房者，再赠送一年物业费，另外也能享受“首付分期”政策。一套总价108.9万元的房子，第一次支付总房款约5%即5.4万元，剩余首付款在三年内分5次结清，每次5.4万元。在当地中介的宣传中，同样可以看到“首付5%就可认购一手房”这样的广告。安居客数据显示，永清平均房价在今年3月达到9369元/平方米高点之后，连续4个月下跌，至9005元/平方米，仅在8月微涨0.36%。走在永清县城里，常能看到停业或者挂牌转让的房地产中介门店。记者致电永清县住建局稽查队，对方称近期限购政策没有变过，“外地人不能买房，除非有3年当地社保（纳税）。”也不存在人才引进政策。关于“首付分期”，对方称这样操作不符合相关规定。
北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但实际上在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。早在2017年的《住房城乡建设部 人民银行 银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。而且，在很多省市，都明令禁止首付分期。关于破除限购，王玉臣解释称，这种情况往往是一些开发商或中介通过暗箱操作通过了资质审查，一旦被查出来，依旧可能会被撤销购房资格，甚至还可能面临一些处罚。而且，交了房款后，如果无法通过资质审查，从合同上来看，依旧属于购房人的责任。王玉臣提醒，这些年，其实不只是廊坊，还有一些地方也出现过不少楼盘在营销的时候，声称可以通过一定方式让不具备购房资格的人通过资格审查，具备购房资格。“有的还真办成了，但是实际上这些规避当地限购政策的做法往往都是违规的，里面甚至可能隐藏着一些行贿受贿的犯罪行为，风险是相当高的。”
