深圳学区风波背后：一场迟到的土地与学位供应紧缺

深圳深高南学位风波还在持续。

这场学位风波起于5月29日。深圳有8个小区的业主在申请深圳市高级中学南校区初中学位时，收到了“初审不通过”的通知，原因为8个小区从往年的“第一类”住宅变为“第三类”特殊住宅积分。入学积分由第一类积分（80分）降为第三类积分（70分）。

积分被“降级”的主要原因为上述8个小区部分房屋的房产证上，用途一栏标注的是单身公寓、单身宿舍等，而非住宅。

涉事小区包括泰安轩、泰康轩、竹园小区、安华小区、杭钢大厦、有色大厦、泰然公寓和财富广场。

《福田区义务教育阶段积分入学办法》显示，父母在学校报名地段购房（要求为住宅用途商品房，家庭合法产权在51%以上）且学生入户在该房产，记为第一类，基础分为80分。但如果买的是“特殊房产”包括自建房、集资房、祖屋、军产房、或商务公寓，则基础分为70分。

但在往年，上述8个小区都是按照第一类住宅进行计算录取积分及申请学位，今年深圳福田区将上述小区房产入学积分由80分降至70分，再加上深高南如此紧张的学位需求，基本上意味着这5个小区孩子入学无望。

因此，六一儿童节出现了上述八个小区数百名深圳豪宅业主在教育局门口“下跪”一幕。

经过6月3日与业主的沟通后，事件有一定的进展。福田区教育局给深高南发函表示，8个小区中的泰安轩、泰康轩与竹园小区的土地性质被认定是住宅，仍属一类，可以通过审核。

而泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类。

6月4号，被降级的5个小区的业主都收到一条系统短信，经核查确认相关房产土地用途及房屋用途情况，认定被降级的5个小区房产入学申请积分按特殊房产标准计算，并且需要重新修改相关信息，提报学位申请。

在业主要求深圳市规划和自然资源局出具小区房产性质、用途的说明函时，却传出“资料被盗”的传闻。6月5日，深圳市规划和自然资源局发布情况通报称，6月3日晚，有两名某广场业主擅入该局福田管理局八楼办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。目前公安机关已介入调查。

截至目前，剩下5个小区（泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区）因房产性质导致积分下调的事件依旧没有更新回应。

引发此次深圳深南高学位风波的主要原因为，土地用途、房屋用途不明确。

此次被降级的几个小区中，一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地，房屋用途是单身公寓办公楼和宿舍楼。

例如杭钢大厦、有色大厦、财富广场的用地性质为商业办公，用途为单身公寓，安华小区用地性质为工业用地，用途为工业仓储。

不过泰然公寓2004年以前买房的业主，房产证上写的房子性质都是住宅用地，但在2004年之后，同样的物业房产证上却变成了工业用地，用途是单身公寓。

财富广场业主李先生告知风财讯表示，今年年他初花了500万元买了一套房子，通过了限购限贷的资格审查，占用了购房指标和名额，契税标准和所得税标准是按照住宅标准缴纳。同时根据公开信息，该房产属于深圳高级中学初中部南校区的招生范围内，往年也均是一类80分入学。

李先生还表示，财富广场一手房房本用地性质为商住，用途为单身公寓；二手房房本用地性质为商住用地，用途为单身公寓。

北京金诉律师事务所创始人戴金花表示，目前我们国家法律对于单身公寓性质并没有明确的规定，但是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:   (一)居住用地七十年;   (二)工业用地五十年;   (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;   (五)综合或者其他用地五十年。”的规定，使用年限为70年的，一般为居住用地。其他的性质的土地用途使用年限都没有70年。

资深地产人士朱罗纪表示，大家对“公寓”的认知非常的混乱，实际上深圳有很多不一样的公寓，有的公寓是早期的，它的土地用途就是“住宅”，销售的时候是占用限购限贷名额的，像这次被划出去的几个楼盘（比如财富广场其中的1栋），八卦岭的早期公寓也是这样的。对这样的公寓，应该遵从历史的事实，没有理由这样把人踢出群。而对于其它类型的公寓，如果职能部门有明确的积分规则，那就严格执行。公寓如果是商业/商务用途，按照现行规制便不能配学位。

美联物业全国研究中心总监何倩如表示，以前单身公寓、甚至部分商住两用的产品，都可以当作住宅来申请学位，原因是以前适龄学童没那么多，学位相对没那么紧张。另外，以前商品房的属性也没有现在清晰，所以可以讲，这次的学位风波，牵涉到一些历史遗留的问题。

事实上，此次深高南学位风波折射出深圳学位供给紧缺的问题。深圳市政协委员邓少勇此前曾提及一组数据，按照“城市居住区规划设计规范”的要求，深圳在2015年应该有小学至少719所，而当年深圳小学总计只有334所，尚未达到5年前目标的一半。

邓少勇表示，随着二孩政策实施、港澳籍适龄儿童放开入学等，深圳学位供应压力越来越大，据教育部门测算，预计到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个，初一学位缺口1.06万个。

何倩如提到，深圳学位的数量，对于目前日渐增加的学龄儿童数量，肯定是不够的，尤其是好的学校，竞争更加激烈。教育局将能申请学位的房屋类型做详细的规划，肯定是一件好事，规矩越早立明白，越能显示公平性。“但另一方面来讲，我认为教育局更改积分计算的规则，应该要事先通知，并且提前通知，不然作为学龄儿童会非常被动。”