房产律师讲解集资房产的转让

  集资房产可以私下转让吗？集资房产的交易会产生什么争议？下面，房产律师通过一个真实的案例研究回答你的疑虑。

法官提醒说，当地法律和行政法规不能作为确定合同无效的依据。

在员工筹资和建房过程中，一些有权筹集资金的员工未经单位同意，将自己的集资权转让给他人。受让人已经占据并留在集资房产多年，但转让人在六年后，提起诉讼，要求收回集资房产。 10月17日，随着南通市中级人民法院作出终审判决，解决了房屋拆迁纠纷。法院裁定原告（反申诉被告）赵和李及其妻子的申诉被驳回。两名男子被命令协助被告（假冒原告）余某处理房屋产权变更登记。

转让资本权利协议

1999年，海安县一家公司组织员工建房，规定了员工申请筹资的条件，并将其与服务年限相结合。原告赵某和被告人余某作为单位同事均有资格筹集资金。余某获得了为房子筹集资金的权利之后，他了解了赵的一些具体情况，并与赵谈判。他希望赵可以将筹款权转让给他。赵同意余的请求并协商了转让条款。

1999年2月3日，赵某与余某签订了转让协议，规定了双方的权利和义务：（1）余某为赵公司员工的一次性支付一次性支付3000元; （2）赵家的分割应该划分并转移到享受的余，层数的选择实际上分为赵; （3）赵某负责公司员工的募集资金，余某支付赵某，赵某必须给予余某收入，赵某将放弃产权转让，余某将有权转让财产。房屋权利; （4）Yu将负责转让赵家的保密; （5）本协议一经双方签字，即自愿生效。不能以任何理由予以驳斥，例如当事人的悔意除了执行本协议外还加上数万美元的罚款。

签署协议后的第二天，余某为赵的员工集资室支付了3000元的转让费。之后，余某两次交给赵某71444.71元，赵某以自己的名义付钱筹款。收据由赵归还给Yu。

2000年1月18日，公司和各建筑募捐人同意，员工住房必须是公司员工的正常住所，房屋产权属于公司，募集资金的家庭有权使用房子，他们不得私下转移或借出。对于那些住在公司内外的人;对于因特殊原因转让使用权的人，必须提交书面申请。公司和工人代表大会将进行集体研究，公司的员工将根据实际支付和通常折旧率的房价进行调整。经公司同意转让他人，前提是在一定时间内医院员工不接受他人。转让业主必须共支付1万元人民币用于征地费和配套建设，不再享受住房公积金。赵某签署了上述格式协议，余某也签署了同样的格式协议作为筹款户（自有股份）。房子竣工后，余某占据了赵某转移的筹款房屋，从那时起一直住在那里。

在房屋改革后，法院在法庭上。

2004年11月，公司对融资房进行了房改。根据海安县政府的文件，赵和他的妻子李先生向Yu的筹款室申请购买上述转让。根据购买公共住房批准表，转入余某的集资房金额为37,307.51元，低于原裕的原始资金金额（集资资金实际为68,250.04元） ，余额已退还给募捐人，但公司如果价格未按批准表确定，则为money退还给购买者，赵和李夫妇不需要支付房子。 2005年1月，赵某获得了上述募捐房的住房产权证（住房改革优惠房）和土地使用权证（房改房）。此后，赵和李夫妇就上述房地产问题提出异议，引发诉讼。

由于案件的复杂性，法院进行了三次审判。

原告赵和李声称我们是夫妻关系，赵正在公司工作。 2005年，赵获得了募捐房的所有权，但房子被余某占用。现在，法院被责令命令被告人余某归还资本筹集所。

被告人余某辩护并反诉赵和赵都是公司的雇员。当公司筹集资金建房时，赵和我签订了住房公积金转让协议，双方遵循协议。 2000年，在公司交付了募捐房后，房子一直被我用到现在。现在，法院要求驳回原告赵某和余某及其妻子的诉讼请求。此外，我还反诉赵某被房屋转让协议要求无条件转让房屋给我并支付1万元罚款。

原告赵和李对Yu的反诉表示反对，称赵和禹之间的协议是一项资格转让协议，赵只有在协议中使用房屋的权利，并且该公司作为所有者正在处理募集资金。有明确规定，房屋不能私下转让。同时，作为赵某的妻子，李某不知道赵某与余某之间的转让协议，双方协议无效，现在法院要求驳回对原告余某的反诉。

举质证互不相让

原告赵某和李某提供了他们所称事实的证明，并为争议房屋提供了国有土地使用证（房屋改造房屋）和房产证明（房屋改造房屋），申请批准购买公共海安县员工住房，公司募集资金。协议和其他证据。同时，公司相关负责人也到法院作证，当时筹款所是福利室，公司明确规定不得私自转让。该公司的领导人在审判中反映：“该公司在收到房地产许可证之前不会干涉他们的私人交易。”

被告人余某于1999年2月3日提供了房屋转让协议，收据和收款基金的证据，以支持他的论点和反诉。目击者梅某证明，2001年7月，由于房子的装修，赵被要求用房子进行诉讼，赵说关键是在余。

在双方的盘问中，对其他证据几乎没有争议。主要争议发生在1999年2月3日的住房转让协议上。原告赵某和李某提出，被告人余某加入了转让协议，并认为“乙方也享有甲方转让房屋的一切优惠”和“甲方无条件”乙方转让房屋的两句话不是一次形成的。其他内容无异议，并申请签署协议。

2005年12月6日，西南政法大学司法鉴定中心受法院委托，出具鉴定书。结论是“乙方也享有甲方转让房屋的所有优惠待遇”和“甲方无条件处理房屋转让给乙方”。协议正文中的两个字迹和其他文字不是在一个连续的写作中形成。原件和被告都不反对评估。

拒绝一审和上诉

海南县法院审理此案后认定，原告赵某已与被告人余某签订了房屋转让协议，并将其所享有的集资公司的权利和负担的相应义务转让给被告人余某。双方的意思是真实的，主观上是无害的。三种利益的意图不违反法律，行政法规的强制性规定。被告人余某根据合同支付了募集资金，并在房屋建成后实际占用了房屋。虽然原告李不是该协议的当事人，但结合了事实以及被告人Yu长期持有的事实。在筹集资金的房子里，他能够推定原告李某知道协议的事实并批准了协议。根据上述综合判断，应确定双方之间的集资协议转让协议合法有效。原告赵某和李某要求被告人余某退还募集资金的要求并不予支持。被告人余某反诉称，两名原告办理了房屋转让手续。第二原告应协助被告人余某按照诚信原则办理房屋转让手续。被告人余某反诉两名原告要求支付违约赔偿金。由于被告人余某拥有并在房屋建成后使用了房屋，因此应确定第二原告已将房屋移交给被告人余某，只能陪同转移手续。该义务没有履行，因此被告人余某的请求得不到支持。作出上述判决是根据“中华人民共和国民法通则”和“合同法”的有关规定作出的。中华人民共和国。

在一审判决后，原告赵和李不满并提出上诉。

上诉人赵和李呼吁，当双方于1999年2月3日签订协议时，被上诉人余某根据规定的权利只能是使用筹款公司的权利，而原审的审判发现转让房屋的所有权不正确;由于协议具有被上诉人私人增加的内容，这应该不利于被上诉人的理解，而协议损害了第三方公司的利益，因此双方达成的协议无效，二审法院要求依法变更案件。

被上诉人辩称，原审判认为事实是正确的，适用的法律是适当的。要求二审法院驳回上诉并维持原判。

南通市中级人民法院认为，民事活动应当遵循等同交换，诚实信用的原则。首先，赵与俞之间的协议表达了双方的真正含义。其次，赵根据公司政策享有募集资金的权利。由于筹款公司在协议订立时并未实际获得，赵的筹款室权利仍然依据资格权，可以归类为法律上的一种期望利益，属于债权人的范围。权利，可以依法转让。由于从筹款公司获得的债务仍然必须履行，协议的性质可以表征为权利和义务的一般转移。同时，该协议不违反国家法律法规。有关国家关于住房改革和筹资房屋的规定不属于法律法规的范畴。因此，初审法院认定，当事人订立的协议是合法有效的，不是不正当的。

协议签订后，余某支付了转让费，并履行了支付资金的义务。多年来筹款公司的实际住所没有争议。根据协议，“赵放弃了产权转让和尤某取得了转让房产权”，应该理解赵愿意放弃房屋的产权而不再拥有产权。在这所房子里面。但是，在取得房屋产权后，赵某不配合余某办理相关手续，违反了协议。至于是否存在侵犯第三方公司利益的情况，公司领导反映在审判中：“公司在收到房地产许可证之前不会干涉他们的私人交易”，这表明虽然该公司没有私人转让条例，很实用。出现的情况也是默认情况，因此在这种情况下不会违反公司的利益。即使存在违反公司利益的情况，公司也可以依法提出额外索赔。总之，原审中发现的事实清楚，适用的法律是正确的，判决不合适，上诉人的上诉理由无法确定。遂根据民法第153条第1（1）款的规定。中华人民共和国诉讼法，最终判决驳回上诉，维持原判我的判断

评论：此案主要涉及在筹款公司未获得全部产权之前的转让效力问题。

无效合同意味着合同严重缺乏有效要求，绝对不允许根据当事人约定的内容赋予合法效力。 “中华人民共和国合同法”确立了鼓励交易的原则，并不容易使合同的有效性失效。只有该法第52条和第53条规定合同或合同中的相关条款无效。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:(一）当事人以欺诈，胁迫手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家利益; ，集体或第三方;（3）以法律形式包括非法目的;（4）损害社会公共利益;（5）违反法律，行政法规的强制性规定。第53条规定：“合同中的以下免责条款无效：（1）（2）因故意或重大过失而造成另一方财产损失。”从案件情况来看，主要涉及第52条规定的第二和第五案件。

是否违反法律，行政法规的强制性规定。在实践中，最常见和不一致的合同侵权是第52条规定的“违反法律和行政法规的强制性规定”。最高人民法院合同法的司法解释进一步澄清：“合同法实施后” ，人民法院确认合同无效的，应当依据全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以当地法律，行政法规为依据。 “司法实践一般认为应该注意理解这种司法解释。两个方面：

1.判断合同无效的标准必须是全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能确定合同无效。人民法院宣告合同无效的，不得依照地方性法规和行政法规的规定，但行政法规和地方性法规的强制性规定，是依照法律，行政法规的规定制定的。另外，如果合同违反行政法规和地方性规定，同时损害公共利益，当事人要求确认合同无效的，人民法院应予以支持，但第五十二条（四）受损;合同法。关于社会公共利益合同无效的规定被用作判决的依据。

2.根据“合同法”第52条，必须违反法律，行政法规的强制性规定。法律的规定可以分为民法中的任意和强制性规定。所谓的任意性规则意味着当事人可以通过协议改变法律的规定。合同法主要是一种任意的规则，强调党的自治，各方可以通过特别协议来改变。各方不得更改强制性规则。违反强制性规则可能导致合同无效。大多数强制性规定都反映在行政法规中。违反这些规定可能导致合同无效。

在这种情况下，该单位筹集资金建造房屋，这实际上是一种福利住房。在房改之前，租户享有所谓的“半财产权”。虽然该单位仍被称为业主，但该单位基本上失去了自由处置房屋的权利，除非该房屋获得许可。作为历史产品，地方政府，有关单位甚至国家行政法规和地方性法规都对福利募捐公司的转让做出了很多禁止，但这些法规并未列入法律法规的行列。不能用作确定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半财产”房屋和转让权的放弃应视为一般转让，权利变更为“半产权”房屋，包括收购所有权，不再拥有任何权利。

关于是否损害第三方公司的利益。 协议签订后，余某支付了转让费，并履行了支付资金的义务。 多年来筹款公司的实际住所没有争议。 该公司的领导层反映在审判中：“公司在收到房地产许可证之前不会干涉他们的私人交易”，这表明虽然公司没有私人转让规则，但它也是实际情况的违约，所以 这个案子不存在。 侵犯公司利益。

总之，原告赵某与被告人余某在本案中的转让协议并未违反法律，行政法规的强制性规定，也不损害第三方的利益。

今天的案例就讲解到这里，如果还有疑问的话欢迎随时咨询我们的房产律师。