买卖不破租赁？买了二手房发现房屋存在租约未解除怎么办？

编辑：金诉律所发布时间：2024-08-20

花费185万元买下了一套二手房，却发现房子存在10年租约未解除，怎么办？位于上海的纪先生买了一套二手房，出于对中介的信任，纪先生并未现场看房，交房过程也十分顺利，直到另一名中介带着相关设备将门锁撬开，并出示了一份租期为10年的租赁合同。面对这种情况，购房人该怎么办呢？

很多人看到这里可能会想到“买卖不破租赁”这句话。实际上，“买卖不破租赁”是需要满足以下条件的：

1、租赁合同是合法有效的；

2、租赁合同的签订或租赁关系的确立要早于房屋所有权变动；

3、出租人已将租赁房屋交付给承租人，同时，承租人按照合同约定合法地占有房屋；

4、该房屋所有权变动的原因不涉及没收、征收等国家行为。

因此，一旦在二手房交易的过程中遇到此类情况，并且租客拒绝搬走，我们可以与原房主取得联系，并以上四个方面入手。比如说，查看租客与原房主签订的租赁合同是否有效、是否有原房主本人的授权等。

如果其他人在没有原房主本人授权的情况下签订了租赁合同，那么，相关合同则有可能是无效的。如果该租赁合同是原房主与租客签订的，或者出租人取得了原房主的本人授权，我们可以查看我们与原房主签订的购房合同中是否存在相关约定，核实原房主是否构成违约，并视情况提起相关诉讼。

该案件中，原房主的女儿在没有取得原房主授权的情况下将房屋租给了中介，原房主并不知情。在交房的过程中，原房主明确表示房屋不存在租约，并有视频为证。据此，我们可以初步判断原房主的女儿与中介签订的租赁合同是无效的。

目前，该案件已经圆满解决，但是在这里还是要提醒大家：在购买二手房的过程中，一定要到现场看房。不仅要看房屋的位置、质量、周边设施等，还要看房屋内是否有人居住。在二手房交易过程中，我们最好在合同中写明相关违约责任，并等到房屋彻底腾空后再交易过户。除此之外，我们还可以到当地的相关不动产登记中心查询房屋是否存在产权问题、是否设置了居住权等等。

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