黄晓明3600万买豪宅,上诉仍无法过户,房产律师分析其中原因

编辑：金诉律所发布时间：2020-10-09

本文作者丨北京金诉律师事务所主任王玉臣

9月29日，黄晓明房屋买卖合同纠纷案一审判决书曝光。

黄晓明2013年花3600万在北京购买的房屋一直没有过户，法院经过审理后认为，黄晓明与张某龙签订的房屋买卖合同有效，但是，因为该房屋多次被查封，而且，在本案辩论终结之前还没有解封，因此黄晓明要求办理的所有权转移登记手续诉讼请求属于事实上不能履行的诉讼请求，最后没有得到法院支持。

图片来源网络

不知道到底是黄晓明贪便宜还是真的被骗了，一起来和房产律师看其中的法律问题。

图片来源网络

问题一：为什么黄晓明要求办理的所有权转移登记手续诉讼请求没有得到法院支持？

在司法实践中，当房子存在抵押或者查封，在抵押或者查封没有解除的情况下，法院一般是不可能判决过户的。除非购房人能够出资将抵押或查封解除。不过，虽然在客观上不能实现过户，但并不因此而影响合同的效力。

另外，因为已经支付了全款，并已经完成了交接和入住，也可以对抗法院的强制执行，但是却无法据此而解封，导致迟迟无法实现过户。而不过户，在法律上，这个房子依旧是原房主名下的资产，只要原房主对外负有债务，被法院强制执行，这个房子往往就会成为被查封的对象，甚至可能是执行的对象。作为购房人，需要及时提出执行异议，以阻止执行。

问题二：黄晓明买房的时候，没有购房资格，这种购房行为能得到法律保护吗？

如果购房的时候没有购房资格，这种购房行为只能得到一定的法律保护，不能得到完全的法律保护。比如，如果不具备购房资格，哪怕房子没有设定抵押或者被查封，也无法办理过户。即使到法院去诉讼过户，法院也不会支持。

问题三：黄晓明买房，是付款也签了买卖合同的，虽然没有完成过户，但这个房子为什么还曾多次被查封？

因为咱们国家的房屋产权是以登记为准，不办理过户，在法律上依旧属于原房主名下的财产。当原房主被强制执行的时候，这个房子就会被查封。

问题四：法律文书里说的抵押合同关系是什么意思？

这种抵押合同实际上是因为无法办理过户，而采用的“假抵押”对房屋产权的一种锁定，避免房主一房二卖或者其它的产权处分。

双方签署一份并不真实存在的抵押协议，然后到产权登记部门办理抵押登记，这样在名义上就设定了抵押权。而实际上，从这个案子来看，实际上并不存在真正的抵押，只是“假抵押”。

但是在法律上，不动产是以登记为准的，只要存在抵押登记，名义上抵押权人就享有相应的法律权利。不过，经过这个案子，因为查明了不存在真正的抵押，其它利害关系人实际上可以用这个判决作为证据，通过诉讼来撤销这个抵押权登记。

图片来源网络

房产律师建议

一、买房的时候一定要注意是否具备购房资格

如果不具备购房资格，花了钱也过不了户，哪怕房子早已入住了，都未必真的是自己的房子。即使是抵债房或者其它方式给的房子，也要注意衡量自己是否具有购房资格。

如果自己不具备购房资格，又不能通过其它方式取得购房资格，需要考虑是否要接受这种房产抵债的方式；或者如果只能拿房产抵债，就需要第一时间考虑是否要将房产处理掉，转化为货币。

二、买房时一定要注意房屋是否存在抵押或者查封

如果存在而又不能及时解除，也无法办理过户。严重的，甚至可能导致房钱两失。

三、购房一定要关注房产证的办理

能办证就尽快办证，如果办不了证，要尽快查清是什么原因导致的办不下来证。是因为对方的问题，还是因为自身的问题，要积极寻求解决途径，千万不要以为已经入住了就万事大吉。

黄晓明3600万买豪宅,上诉仍无法过户,房产律师分析其中原因

★ 看了的人还关注了什么？