房主讨回产权，却要不回房子？

本文作者：冯毅律师

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婚姻是美好而神圣的，但是，婚姻之内的一些人却身处美好，心向算计。婚姻中各种奇葩情况屡见不鲜，而究其根本，都是金钱惹的祸。

 1、自己的房屋被卖了？ 

2010年9月17日，王先生与孙女士协议离婚，两人在离婚协议中约定，10年前登记在王先生名下的一套房子，归王先生所有。

两个月后，王先生准备卖掉房子到外地发展，在房管部门查询房屋信息时却发现，该房产登记在一个叫杨四的名下。

房屋交易记录显示，一名叫张三的人受孙女士与“王先生”的委托，将房子卖给了一名叫杨四的人。

 2、被人冒充很无奈

而令人感到诧异的是，王先生从未与其妻子孙某办过公证，无奈之下，王先生选择报警。

经查，在王先生离婚前，一个叫伍大的人冒充王先生与孙某一起办理了这份公证书。

2010年12月，经王先生确认，公证处撤销了这份公证书，并函告房管部门。

 3、要房不能，连环抵押被查封

公证撤销后，王先生欲追回房产，却发现房子早已变了模样。

原来，杨四买房时，以该房作抵押，向银行借了35万元购房款，贷款期限为60个月。但是杨四未按期还款，2016年8月，银行向法院起诉，查封了诉争房屋。

4、起诉确权，追加多人

王先生将杨某起诉到区法院，要求确认他的房屋产权，杨某与张某的房屋买卖合同无效。

区法院受理该案后，追加了张三、孙某、伍大以及公证处、银行等作为第三人参加诉讼。

经法院查明，2010年5月，孙某和伍大以诉争房屋产权证书为抵押，在杨四、张三经营的水田寄售行借款11万元。

2010年7月，伍大假冒王先生之名与孙某在公证处申请委托公证，委托张三出售房屋。

2010年9月初，孙某与王先生协议离婚，约定诉争房屋属于王先生所有。

当月下旬，张三与杨四签订房屋买卖合同，并将诉争房屋登记在杨四名下。

涉案房屋一直由王先生及家人占有使用。

5、买卖合同无效，房子却难以拿回。

最终，法院认定，诉争房屋在张俊与杨斌签订房屋买卖合同时，已属王先生所有，王先生并未委托张俊售房，张三与杨四的房屋买卖合同也没有得到王先生追认。

同时，杨四与张三此前均为水田寄售行的合伙人，杨四与孙某之间存在债权债务关系，难以认定杨四在受让该房屋中属于善意，杨四也未举证曾支付相应的房屋对价。

且房屋一直由王先生及家人使用，杨四虽然已取得房屋产权却并未主张腾退也与常理不符，故房屋买卖合同应当无效。

后区法院依法判决，房屋产权归王先生所有。

讨回了房屋产权，王先生却笑不起来。由于杨四与银行的抵押借款行为，银行已对该房屋设立他项权登记，取得抵押权。

因此，王先生想要将房屋重新登记在自己的名下，必须等到银行解除房屋抵押权后才行。

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关于此案的思路，笔者认为应该就以下几个问题进行确认:

1、公证是否有效？此案中涉及夫妻共同财产，仅仅靠委托手续和找人冒充是无法确定有效公证的，当然，本案的公证机关也存在着审查过失。

2、因为孙某的借款行为，将房屋予以抵押，应依法办理抵押登记，如未办理抵押登记，即便抵押合同成立，抵押权也并未设立。

3、本案中通过连环抵押，最终将房屋登记到杨四名下，合同效力的问题。

本案中，杨、孙、张均存在一定的恶意，甚至于孙某的借款行为尚存在疑问，属于恶意串通订立合同，损害第三人利益的行为，应为无效。

当然，是否可以从流质条款的规定中予以认定合同效力，笔者觉得尚存思考的空间。

4、最后，银行在办理抵押贷款的时候，应尽到合理的审查义务，如果能在银行与杨四存在过错或明知，也可以主张合同无效，从根本上将房屋所有权取回，至于银行对杨某的追偿可选择其他抵押物或承担清偿责任。

当然，就本案来说，如不能撤销杨四与银行抵押贷款合同的情况下，银行根据物权法善意取得的相关规定，是可以确定抵押权的。

王先生要想将房屋重新登记在自己的名下，有两条路可走，一是等杨四还清银行欠款；二是自己以杨四名义还清银行贷款，消除抵押权，事后再向杨四、孙某等追偿。

在此，笔者也提醒大家，一旦房产“不翼而飞”，一定要及时收集证据，在向法院起诉过程中，要及时申请财产保全止损，防止房屋被进一步转让或被设定他项权。