“霸王条款”还未解决？地铁站又要飞了？奥海明月业主意难平

文章来源丨京城买房指南

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

此前，一度“风光无两”的奥海明月，近期可能风光不起来。

先是合同“霸王条款”风波，后是规划中的“地铁站”变更问题，让昌平东小口“销冠神盘”奥海明月，陷入了维权危机。

不平等的“霸王条款”?

近期，一位奥海明月业主孙女士（化名）向《京城买房指南》透露，自己草签的合同中针对房产证办理逾期责任问题，奥海明月售楼处公示的销售合同中对“约定交房后720天办不下来房产证”的责任只字未提。

经过多名业主的共同努力，开发商单方面出具了补充协议。

但孙女士向我们表示，合同上万分之零点一的违约金太低根本不能接受，还没有银行的储蓄利息高，自己并不打算签字。

另外，还有业主在领导留言板投诉，自己在买房时，销售通知其办理组合贷必须用他们指定的代办公司。对此，昌平区住建委回复，市民可根据自己的实际情况自行选择办理。

除了上述两项问题，奥海明月的业主们还指出了网签合同中其他多项“霸王条款”。

截止到目前，奥海明月业主们提到的有关合同的部分问题，还没有明确的解决结果。

不过在今年年初，北京市住建委查处的40家房企中，奥海明月所属的项目公司——北京致平房地产开发有限公司，确实因为销控表与实际不符被处罚。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从反映的情况来看，首先，这些条款属于格式条款，是开发商单方拟定的、重复使用的条款；

其次，这些条款一方面增加了购房人的责任和义务，排除了购房人的一些权利，另一方面又大大降低了开发商的责任和义务，完全符合霸王条款的特质；

再次，即使是所谓的补充协议，依旧是“霸气十足”，没有改掉霸王条款的诚意。

王玉臣补充，现实生活中，一些开发商利用自己的强势地位肆意玩弄文字游戏，将一些极为不公平的内容纳入自己所起草的格式文本中。购房人只要想买这个房子，就必须接受所有的霸王条款，以至于将来房子真出了问题，也很难追究开发商的责任。

对于这种情况，王玉臣建议购房人及时向相关部门投诉，比如建委部门、市场监督局等相关部门。必要的时候，还可以采用违法查处申请等法律手段进一步维护自己的权利。

“ 悬而未决”的地铁站

一波未平，一波又起。

如今，奥海明月的维权问题已经不再局限于网签合同中的“霸王条款”，业主们将更多精力放在争取建材城东站“东站位”方面。

据了解，建材城东站是北京地铁13号线的规划站。此前建材城东站选址在森林大地北侧（即东站位），原计划今年动工。但是在即将动工之前，出现了“西站位”的选址方案。

如果按照“西站位”施工，后续奥海明月和奥森one两个小区步行到地铁站的距离将达到2公里，完全推翻了奥海明月此前“500米”、“地铁旁”的宣传口径。

作为利益攸关方，奥海明月和奥森one的业主正在积极努力争取东站位，多位业主向政府部门反映东站位的优势，甚至还做了专业的方案和可行性分析，不过这些努力能否成功，还存在明显的不确定性。

不过，截止到目前，建材城东站的选址问题，依然悬而未决，没有明确结果。

政府部门表示，东西站位两个方案在服务水平及实施技术条件方面，均存在各自优缺点。目前车站方案尚处于设计比选中，市规划自然资源委将认真听取周边居民意见，并结合属地政府相关规划编制工作情况，组织京投公司及相关设计团队做好方案比选工作。

对于建材城东站选址可能变更的问题，奥海明月的业主赵女士（化名）表示，奥海明月所在地区发展很差，但是当初买奥海明月就是看重交通，这里离软件园和望京都不远。

“销售在给我推销的时候，就一直拿建材城东站说事，并且给我们画了两个地点，都在离小区500米左右”。

另外，赵女士还表示，“购买奥海明月和奥森one的业主，70%都在互联网公司工作，他们考虑的和我一样，所以这个地铁站前后不停地变更，对我们来说不可能接受”。

“我们的诉求主要是希望地铁站能够保持在东站位，要不我们根本没办法上班，离地铁站两公里，每天到地铁站就要20多分钟。如果地铁站飞了的话，我们只能选择退房”。

不过退房有代价。业主李先生（化名）透露，自己要求退房却被告知需要支付百分之五的违约金。

实际上，开发商在卖房中以地铁站做文章的案例并不在少数。

2014年，北京某售楼处也拿地铁站宣传，在售楼处的醒目位置有“北京2015年地铁规划”的展板，展板的标题、版式、颜色等均与官方“北京市地铁运行图”相似，还明确标着2015年北京市政府将建设城铁“窦店站”。

去年山东济南一楼盘，也因为私设地铁站牌被住建部门责令整改并处罚。

如今轮到奥海明月和奥森one，问题似乎更加严重，业主们维权的主要指向就是规划中的地铁站。

针对奥海明月“地铁站”的问题，王玉臣表示，首先需要明确地铁站站位变化，到底是因为规划变更，还是虚假宣传。

如果之前已经确定了地铁站就在建材城东站（东站位），如已经取得了相关的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，后续发生规划变更，则不属于违法宣传或虚假宣传问题，开发商的责任不大。

但是如果尚未取得相关的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，在建设手续上尚未明确之时，开发商就以地铁站的名义去宣传，显然是违背了《房地产广告发布规定》的相关规定。

如果核实后发现确实属于虚假宣传或违法宣传，购房人可以向市场监督局进行投诉举报，必要的时候，可以采用违法查处申请等方式进一步维护自己的权利。

但是有一点需要特别注意，务必做好相关的取证工作。

首先，要做好线下取证。对当初宣传资料做尽可能的收集，比如沙盘、楼书、效果图、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频等。

第二，要做好线上取证，必要的时候还可以进行公证。现在是一个网络社会，开发商在做销售的时候肯定会有不少网络上宣传，或者媒体宣传。在取证的时候不仅仅要关注线下的那些材料，还要关注线上的，比如开发商官网、公众号，以及开发商在一些平台上打的广告等，务必要第一时间做好截图，做截图的时候不要只做局部，而是要对整个界面、包括IP地址全部截图，而且最好做视频录制。

第三、如果在维权的过程中有媒体介入，对事件进行了如实报道，这些报道也都是不错的证据。不久前一个类似案件中，法院就将一家媒体报道认定为证据。