《警法时空》：金诉律师解读"房屋中介的不规范和不法行为"

播出媒体：北京交通广播FM103.9《警法时空》

节目题目：《房屋中介的不规范和不法行为》

随着商品房买卖日益活跃，房屋中介为房屋交易提供专业服务也越来越普遍。但同时交易结构的复杂性也增加了一定的法律风险。司法实践层面，在部分房屋买卖合同纠纷中，因房屋中介的不当行为导致交易不能正常履行，甚至交易失败的问题时有出现。

假离婚、捡漏房……北京市第三中级人民法院  告诉你如何辨别和处理中介不当行为！

为防范化解上述因中介不当行为造成的房屋买卖纠纷风险，12月29日，北京三中院召开发挥司法能动效能·重塑诚信价值理念——房屋中介不当行为典型案例新闻通报会。

“中介不当行为可能会发生在房屋交易的各个环节。”通报会上，北京三中院副院长张美欣介绍了该院审理的涉中介不当行为房屋买卖纠纷再审案件基本情况及主要特征。

据介绍，有些中介善于利用制度的漏洞，例如一些中介人为制造“满五唯一”条件为交易主体规避税费，组织双方签订“阴阳合同”的情况也屡见不鲜。而与此同时，中介被追责率通常较低，即使中介作为第三人加入诉讼，有时也会出现囿于当事人的诉讼请求未能厘清中介的责任，最终造成买卖双方为损失买单、中介未被依法追责的情形。

在房屋交易前期，中介不当行为包括隐瞒房屋抵押情况、估算的交易税费与实际差距大、教唆客户以不正当方式规避税费等；交易中期，其不当行为包括资质审核环节违规、未尽审慎审查义务等；交易后期有时会出现中介为加速完成交易违规履约，要求卖方签署虚假的首付款收据、擅自提交双方未签字网签材料等行为。

典型案例 1.中介隐瞒房屋抵押情况

2014年12月，甲作为出卖人与买受人乙在北京某经纪有限公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲将涉案房屋出售给乙，成交价人民币570万元，合同第二条房屋的抵押情况为“该房屋未设定抵押”。合同签订当日，乙依约向甲支付定金10万元。

后，乙在向银行申请办理购房抵押贷款时，被告知该房屋已被甲抵押，经进一步了解发现，该抵押权人为本次房屋买卖居间服务公司的经纪人丙。

后乙以受到欺诈为由将甲、经纪公司诉至法院，请求判决解除合同，退还定金及相应利息。

法院经审理认为，该经纪公司系专业提供房屋租售业务的居间服务机构，且作为合同的一方当事人，在其明知涉诉房屋存在抵押登记的情况下，未如实向买受人报告房屋的真实情况，其行为亦明显不当。

甲、经纪公司的行为已构成欺诈，损害了乙对出卖人及提供居间服务的中介机构的合理信赖。最终，法院支持了乙的诉讼请求，判决撤销了涉案房屋买卖合同，甲返还乙定金及利息。

1.   在房屋买卖交易中，有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。为什么有人会出售有抵押的房子？是不是为了欺诈定金？

首先，我们需要了解市面上为什么会有大量的房子存在抵押。一般有两种情形。

第一种是卖房人当初是通过银行贷款的方式购买的这个房屋，银行提供贷款，就要求房屋必须抵押给银行，这样才能保证银行的利益，这是在房屋买卖交易中常见的形式。拿北京的房子来说，一套房子都是几百万，多数人都很难一次性付款，都会采取银行贷款的方式。第二种是卖房人基于资金的需求，向小额贷款公司、担保公司或者其他自然人或者其他公司申请借款，为了保证借款的归还，将自己的房子抵押给出借款项的人或公司。

这两种形式的区别就是，一个是向银行借款，另外一个是向银行以外的人借款。无论是哪种情形，实际上都对房屋的充分使用和利用，也是我们国家鼓励物尽其用基本原则的体现。

其次，为什么有人出售有抵押的房子？其中的原因有很多种，可能是基于换房的需求、可能是基于变现资金、可能是基于无力偿还借款，需要出售房子，利用房款来偿还借款，减轻自己的家庭压力。

但，无论何种原因出售房屋，在最终房屋过户前，抵押权都必须要涤除，也就是必须要解除抵押权，否则是无法办理过户手续的。

实践中，出售有抵押的房子，是不是为了欺诈定金呢？这要具体情况具体分析。

如果说，卖房人根本不想去解除抵押，还将这样的房屋故意出售给别人，那可以说就是为了欺诈定金而售房的。但如果将自己有抵押的房子出售，在交易中也解除了抵押，这说明出卖人并不是为了欺诈定金而售房。所以，出售有抵押的房子，并不能说都是为了欺诈定金。

2.   买房人在买房时，怎么了解是不是有抵押？

王佳红律师：

第一种方法就是看不动产登记证上面是否有记载。一般不动产登记证书上面有一栏“附记”，如果有抵押的话，会在上面有标注的，会注明抵押时间、抵押权人等。如果没有标注，一般就是不存在抵押登记。第二种方法就是买卖双方共同到不动产登记中心查询，不仅可以了解到交易的房屋是否存在抵押，就连是否存在司法查封、是否有异议登记等都可以全面了解。所以，为了交易的安全，我们一般建议去不动产登记中心查询更好。

3.   法律问题：在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前可能无法进行房屋产权转移登记、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买方购买房屋属重大决策事项。中介如果故意隐瞒房屋抵押事实，应该承担什么法律责任？如何不是故意，而是失察，应该承担什么法律责任？房东是否是欺诈？应该承担什么法律责任？

王佳红律师：

在房屋的交易过程中，如果中介故意隐瞒房屋已经抵押的事实，给买房人造成损失的，除了要退还服务费外，还要承担民事赔偿责任；同时，因为中介的行为是违反法律规定的，还可能面临行政主管部门的行政处罚，比如计入信用档案、行政罚款、取消网上签约资格等等；情节严重的，甚至可能会构成刑事犯罪，比如合同诈骗罪。如果中介并不是故意的，只是失察，那肯定是要承担民事赔偿责任，服务费也是要按照过错退还的。

对于房东来说呢，房东如果是故意不告知买房人房屋存在抵押的事实，且最终导致房屋无法办理过户手续的，房东是存在欺诈行为的，此时双方签署的购房合同是属于可撤销的合同，合同撤销以后，房东应归返还所收取的定金或房款，给买房人导致损失的，要承担全部的赔偿责任。

但如果房东不仅仅是故意不告知抵押的事实，甚至根本不想解除抵押，更没有能力返还所收取的费用，此时可能要承担合同诈骗的刑事责任，因为从主观上来说，房东根本不是为了卖房子，而是为了诈骗购房人的钱款。

如果房东仅仅是基于疏忽而未告知抵押的事实，最终在交易过程中抵押是能够解除的，对交易进程没有影响的话，可能不会承担责任，如果对交易进程有影响，给买受人带来了损失的，那可能承担的仅仅是民事赔偿责任而已。

典型案例：2.教唆客户以不正当方式规避税费

2016年1月，甲与乙签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，居间方为某经纪公司，买卖乙名下一处房屋。因该房屋不符合满五年交易且系家庭唯一房产的要求，税费较高，为了促成交易，中介业务员便建议出卖人乙与其妻子丙通过“假离婚”的方式以促成“满五唯一”条件的形成。

在中介业务员的规劝下，乙与妻子办理了离婚手续，买卖双方签订了房屋买卖合同，但在履行合同中发生了纠纷，起诉到法院。

在案件审理过程中，法院发现了该问题，经进一步了解，乙向法院表示其和妻子丙“假离婚”后，双方因卖房的事情争吵不断，已影响了家庭的正常生活，感情日益冷淡，目前已不打算再复婚。本案虽被发回重审，但“假离婚”造成的影响仍持续存在。

4.中介似乎没有什么法律责任，但是利用政策减少税费，给当事人带来实在的利益，也带来了实在的隐患。利益是可见的，以这类假离婚为例，风险是什么？

王佳红律师：首先，实践中这种假离婚购房的情况非常之多，中介很少承担责任，一个原因是在各方签署的居间服务或代理合同中，对于中介的这类行为没有明确的约定，所以中介不会承担违约责任。另外一个原因是针对中介的这种行为，在目前的法律规定中，并没有相应的处罚措施，所以行政主管部门也不好对此行政处罚。

其次，通过这种方式购房风险非常大：第一个风险，法律上不存在假离婚，只要双方办理了离婚登记，在法律上就是真正的离婚，双方就是自由人了，谁也不能强迫对方复婚。这样会给一些人有了可乘之机。最终使得原本稳定的家庭反而不稳定了。

第二个风险，由于双方本意并不是真的要离婚，仅仅是为了空出名额购房而已，所以在签署离婚协议的时候，往往会约定财产全部归一方所有，如果一方不同意复婚时，这个财产也很难要回来。

第三个风险，即便双方复婚了，由于离婚时约定财产归一方所有，复婚后这些财产就是一方的婚前个人财产了，不再是夫妻共同财产了。所以，通过假离婚的方式，风险无处不在，建议大家尽量不要通过这种方式购房。

对此，北京三中院提出“加减乘除”四分法作为针对房屋中介不当行为的应对机制及建议。

01加法追责，加大司法责任，提高违约成本

法院在案件办理过程中，要合理确定中介的诉讼地位，确保全面客观地查明案件的事实。对于因中介的不当行为造成买方或卖方违约的，法院可在判令违约方承担责任的同时，引导责任承担一方依照法律规定或者合同约定向中介主张相应权利。在居间法律关系中，除判令退还中介费用以外，还可视情况判令中介对交易失败所造成的损失承担赔偿责任等，以提高中介违法违规行为的成本，发挥司法的规范效能。

02减法甄别筛选合格的中介，化解潜在风险

选择中介时，应先了解并查看中介公司是否具有合法的房屋经纪资质、是否曾出现过因违规违法被处罚的情形；在签订居间合同时，要明确中介的义务与责任；在交易阶段，应积极参与沟通，主动了解房屋的具体情况，并及时询问重要信息，掌握一定的主动权。如对中介的行为有疑问，应及时沟通并提出异议，查证留存证据，避免被带入“坑”中。一旦确认中介行为不当，可终止居间合同关系，或向相关行政主管部门举报或反映。通过以上方式层层跟进，筛选出符合条件且负责任的中介机构，防范潜在的风险，确保交易安全。

03乘法监管各方多管齐下，压实中介职责

对于中介的不当行为，除追究民事责任外，行政主管部门也要加大监管和处罚力度，有关职能部门应加强协作，多管齐下，根据中介不当行为的程度及后果，在各维度规范中介公司的民事、行政、行业责任，通过层层压实责任，使中介公司所提供居间服务更加依法依规，守约尽责。

04除法整顿定期考核筛查，建立行业信用

房屋交易对于绝大多数人来说绝对算得上是一件大事，不管是房屋买卖还是租赁，都少不了跟中介打交道。然而近几年，房屋中介人员涉及刑事案件的数量呈上升趋势，不少买房人、租房人遭受了不小的损失。

12月15日，北京市第三中级人民法院就召开了审理涉房屋中介人员刑事案件的新闻通报会。

王女士，租住在丰台区长安新城小区。2018年7月，王女士到丰台公安分局青塔派出所报警，说她通过一家名为北京“浩创伟业”的中介公司租了一间卧室，还有一个月才到期，可现在她连门都进不去了，自己放在屋内的东西也被人扔了出来。

王女士是通过路边的小广告联系上“浩创伟业”中介公司的，觉得这家公司的中介费便宜，就租了一间10平方米的次卧，月租金2000元，年中介费1000元。

王女士说，这套房子是四户人家合租的，房门上的告示说，他们租的房子存在群租现象，要求租户三天内必须搬离，否则断水断电，落款是小区居委会。

王女士联系开锁公司打开了房门，发现房内一片狼藉，自己的东西都被扔在了客厅。

房子无法居住，王女士找到“浩创伟业”中介要求退租，可“浩创伟业”公司却以王女士提前退租为由，扣除了王女士的剩余房租和押金等费用，共计6000多元。

那么，房门上的告示是居委会张贴的吗？堵锁眼、断水断电，扔王女士的物品又是谁呢？民警首先来到小区居委会，寻找张贴告示的人。

居委会的工作人员说，租户房门上的告示是“浩创伟业”中介公司冒充居委会张贴的，对此，他们也很苦恼。

既然告示是“浩创伟业”中介公司贴的，那么断水断电、堵锁眼，扔租户财物的人是否也跟这家公司有关呢？电梯里的这段监控录像印证了民警的推测。

录像中的两名男子，除了那名穿着黄色上衣的，还有一个穿着白色上衣，经过调查，这名白衣男子叫黄震，29岁，是北京浩创伟业房地产经纪有限公司的业务主管，黄衣男子是他手下的业务员。当天，因为王女士没有按要求搬家，黄震带着手下来到王女士家，扔出王女士的物品，断了水电，堵了锁眼。

民警调查发现，浩创伟业公司逼迫王女士搬家的目的就是为了侵吞王女士的租金和押金，而且，有类似遭遇的租户还不在少数。

三个月时间，丰台公安分局陆续接到数十名事主报警，他们也都是通过“浩创伟业”中介公司租的房，结果被强迫搬家，租金和押金被扣。

经过梳理，被骗的事主有上百人，最多的被骗一万多元，最少的也在千元以上。

案情重大，涉及事主众多，北京市公安局丰台分局立即成立专案组，调查北京“浩创伟业”中介公司。

北京浩创伟业房地产经纪有限公司是2016年5月成立的，有朱阳东、赵乃春、朱晓、刘杨彬、黄震、唐栋等6名主要成员，朱阳东是老板，赵乃春是经理，主要负责找房源；朱晓、刘杨彬、黄震、唐栋四人是部门主管，负责租房、打隔断等违法活动，强迫租户搬家，之后扣除押金和剩余租金，可谓分工明确，组织严密。

经过调查，专案组发现朱阳东等人在收取房租和中介费后，在合同还没有到期，就假借房东、或居委会名义给租户贴公告，以租户扰民、房屋群租违规为由，要求租户搬离。如果租户不搬家，他们就采取断水断电、堵锁眼、言语威胁等方式，强迫租户搬家，然后通过暴力威胁手段，不退或少退租金和押金。掌握犯罪证据后，2018年7月12日，专案组命令，展开收网行动。

朱阳东等6名公司主要成员被全部抓获，在“浩创伟业”中介公司内，民警起获了大量刚刚打印出来的假告示。因涉嫌敲诈勒索，朱阳东、赵乃春等6人被刑事拘留。

根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布的《关于办理黑恶势力犯罪案件若干问题的指导意见》，恶势力是指经常纠集在一起，以暴力、威胁或者其他手段，在一定区域或者行业内多次实施违法犯罪活动，为非作恶，欺压百姓，扰乱经济、社会生活秩序，造成较为恶劣的社会影响，但尚未形成黑社会性质组织的违法犯罪组织。

这是一份“浩创伟业”中介公司的工资表，赵乃春一个月的工资高达3万多元，其他业务主管的工资也在两万元左右，这些钱大多是他们采取非法手段获得的。经过调查，在2016年5月至2018年7月期间，朱阳东团伙共敲诈50多名租户，涉案金额达15万余元。

据朱阳东交代，2016年5月公司成立，靠打隔断群组，公司的效益还算不错。2017年，北京市开展“疏解整治促提升”专项行动，严厉打击隔断房、群租房等违法行为，公司经营遇到困难，于是他们便开始以非法手段牟利。

朱阳东、赵乃春犯罪团伙暴力强迫租户搬家、扣除押金等行为，不仅导致租户的财产受损，更是有很多租户因担惊受怕，被迫离开了北京。

2019年11月8日，丰台区人民法院对朱阳东、赵乃春恶势力团伙犯罪案做出一审判决。

三中院通过梳理近5年审结的25起涉房屋中介人员刑事案件后发现，案件主要集中在敲诈勒索、诈骗和合同诈骗等。

5、那么，老百姓在购房或租房时应该注意哪些问题，如何认清五花八门的套路呢？

王佳红律师：在二手房交易中，对于购房来说，老百姓要注意以下几个方面：

第一，  注意查看房主的相关证件。主要包括房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。只有具备这些证件，才能进行后续的交易。

第二，  注意查看房屋的产权状态。要充分了解房屋是否存抵押、是否存在司法查封、异议登记等情形。民法典现在已经生效了，我们还要查看房屋是否存在居住权，否则买了房子可能永远住不进去。

第三，  注意房屋的出租状态。我们需要承租人亲自签署书面的放弃房屋购买的声明，以免日后和承租人发生纠纷。

第四，  注意房屋的性质。就北京来说，房子的性质有很多，比如商品房、经济适用房、两限房、公有住房等等。不同性质的房屋，交易流程和要求也完全不同。比如，两限房，未满5年是不能交易的，一旦交易也是无效的合同。再比如经济适用房，如果可以上市交易，是需要政府放弃回购的。

第五，  注意房屋的落户情况。目前这样的纠纷非常之多，房主户口拒绝迁出，或者房主户口迁出了，但是其他人的户口还在。所以，我们需要确认房主将房屋内的全部户口予以迁出，确保房屋内无任何人的户口存在。

第六，不仅要注意房屋本身，还要注意房屋的周边环境。我们除了要关注房屋本身的质量问题、是否是凶宅之外，我们要了解小区周边的环境，比如周边是否有高压电线、是否有城铁、火车道等。之前我们在媒体上看到报道，有人买了房子后来发现四周都是坟头，回过头要求退房，是否能退房呢，引起了很大的争议。

除此之外，还要注意隔壁的邻居，是否有异常。比如，我之前的客户，买的房子邻居是个神经病，一到半夜就到自己家门口敲门。所以，对于这样的房子，我们要四处走访，多方了解才行。

第七，注意签署详细的买卖合同。我们要把房屋的价格、面积、位置、环境、产权、物业交割、房款支付、以及违约责任等内容具体、清楚的写在合同中，这样才能防范风险的发生。

第八，建议选择信誉好、规模大的中介公司，以及选择专业的经纪人员。信誉好、规模大的中介，积累的经验多、管理经验丰富、有信用，而且最重要的有抗风险的能力，在交易的流程中更规范一些，而小的中介公司往往为了促成交易，不顾一切，很容易为双方带来风险。

除了选择专业的中介几个外，还建议要选择专业的经纪人员，是因为专业的经纪人员可以为买房人量身制定购房方案，能更精准的帮助购房人规避风险。

对于老百姓在租房过程中，需要注意以下几个方面：

第一，与房主直接签署租赁合同。我们租赁房屋，很多时候遇到的是二房东，但二房东往往收取费用后，直接跑路，导致房东和次承租人的纠纷激烈。例如现在的蛋壳租房就是如此。

第二，租金最好每个月支付或者按照季度支付。这样一旦发生风险，损失可以降到最低。

第三，在通过中介公司租赁房屋的时候，尽量选择选择信誉好、规模大的中介公司，这样的中介公司抗风险能力强，不会动辄倒闭或者跑路。

第四，在通过中介公司租赁房屋的时候，还要注意审核房主的产权证件以及中介公司和房东的代理合同。以免出现中介公司无权代理的情形。比如，中介公司的代理权限就是1年，承租人的租期自然不能超过1年。

一警惕低价房源、零中介费诱惑

法官采访：通过发布低价房源信息或承诺零中介费等手段诱惑被害人签订租赁合同，后以言语威胁、辱骂、骚扰等方式强迫被害人缴纳额外费用，若租户不缴纳则制造违约假象，并雇佣打手强迫被害人搬离房屋，拒不退还房租；建议监管部门应当加强对房屋中介公司的规范化管理，设立黑名单制度，并向社会大众公示。

二小心“戏精”中介与黑心卖家唱双簧

法官采访：购房人交付首付款后才发现房屋已被房主出售给他人或房屋存在限制或禁止转让的情形，中介人员伙同卖方共同损害买方利益。提示，房屋中介公司应当建立严格的规章制度，严惩违规中介人员，审慎核实房源，避免交易房屋存在产权瑕疵；购房者亦应当保持警惕，及时核实房屋中介人员的身份及房屋产权状况，尽早进行网签，锁定房屋状态，有效避免一房多卖。

三留心资金托管核实账户真假

中介人员多以资金托管为名让被害人将钱款打到其个人账户，或虚构具有代理销售房屋的资质或者购买回迁房等资格，通过伪造虚假文件甚至法院文书的方式骗取钱款。购房资金务必通过第三方资金托管账户等资金监管方式汇入，谨慎核实资金监管账户的真实性，切忌将钱款直接转入个人账户，以防上当受骗。